Le LMNP statut (Loueur Meuble Non Professionnel) est l'un des régimes fiscaux les plus avantageux pour les propriétaires qui louent un logement meublé. Il permet, sous conditions, de ne pas payer d'impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années grâce à l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Micro-BIC ou régime réel LMNP : quel choix faire ?
Le statut LMNP s'applique lorsque vos recettes locatives meublées annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer. Deux régimes coexistent. Le micro-BIC location meublée offre un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés) sur les recettes brutes : simple mais peu optimal pour les propriétaires avec des charges réelles importantes. Le régime réel est bien plus puissant : il permet de déduire toutes les charges (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de comptabilité) et surtout d'amortir le bien sur 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans.
- Micro-BIC : abattement de 50 %, déclaration simplifiée, revenus < 77 700 €/an
- Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements, obligatoire au-delà
- Amortissement LMNP : bien amorti sur 25-30 ans, mobilier sur 5-10 ans
- Résultat fiscal : souvent nul ou déficitaire, loyers non imposés
Prenons un exemple concret. Un appartement acheté 200 000 € (hors terrain) amorti sur 30 ans génère 6 667 € d'amortissement annuel. Ajoutez 3 000 € d'intérêts d'emprunt, 1 500 € de charges diverses et 1 000 € d'amortissement mobilier : le total des charges déductibles atteint 12 167 € par an. Si le loyer annuel est de 12 000 €, le résultat fiscal est négatif et aucun impôt n'est dû. Ce déficit LMNP ne s'impute pas sur le revenu global (contrairement au déficit foncier) mais est reportable sur les bénéfices BIC des années suivantes.
Pour bénéficier du régime réel LMNP, il faut s'immatriculer au greffe (formulaire P0i) et désigner un expert-comptable si possible, car les obligations comptables sont réelles. La requalification en LMP (Loueur Meuble Professionnel) intervient si les recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus. Le LMP offre des avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global, exonération d'IFI sous conditions) mais implique des cotisations sociales. Le statut LMNP est particulièrement adapté aux logements meublés de longue durée, résidences étudiantes, résidences de services ou collocations.
