Statut LMNP : tout loueur d'un logement meublé dont les recettes de location restent sous 23 000 € par an, ou sous les autres revenus d'activité du foyer fiscal, est loueur meublé non professionnel. Ses loyers sont imposés comme revenus BIC, au régime micro-BIC ou au régime réel, où l'amortissement du bien immobilier et du mobilier permet de déduire assez de charges pour réduire l'impôt sur ces revenus locatifs, souvent à zéro.
- Qui peut obtenir le statut LMNP
- Tout bailleur particulier qui loue un logement meublé, appartement ou maison, en direct ou en résidence de services, sans remplir les deux conditions du statut de loueur professionnel (LMP).
- Fiscalité LMNP et location nue
- Les revenus de location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers : abattement de 50 % au régime micro, ou déduction des charges et amortissement au régime réel.
- Revente d'un logement meublé LMNP
- Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et Ehpad.
Qu'est-ce que le statut LMNP, et en quoi diffère-t-il de la location nue ?
Le statut LMNP désigne la situation fiscale du loueur en meublé non professionnel : un particulier qui met en location un ou plusieurs logements meublés, sans que cette activité devienne sa source principale de revenu. Ce n'est ni une société ni un dispositif de défiscalisation à agrément : le statut s'applique de plein droit dès que le logement loué est meublé et que les seuils du loueur professionnel ne sont pas atteints. Aucune option à cocher, aucune durée d'engagement minimale comme dans les dispositifs Pinel ou Jeanbrun.
La différence avec la location nue tient à la catégorie d'imposition. Un logement vide produit des revenus fonciers, déclarés au micro-foncier ou au réel foncier. Un logement meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux, car l'administration fiscale considère que fournir le mobilier relève d'une activité commerciale, même exercée par un particulier. Cette bascule de catégorie ouvre deux leviers que la location nue n'offre pas : un abattement forfaitaire plus généreux au micro-BIC, et surtout la possibilité d'amortir le bien et son mobilier au régime réel.
Pour un investisseur qui compare les formules, la location meublée reste souvent la plus favorable sur le plan fiscal, au prix d'une gestion un peu plus exigeante : renouvellement du mobilier, rotation plus fréquente des locataires, comptabilité au réel. Pour intégrer cette fiscalité dans le rendement net, le calcul de la rentabilité d'un investissement locatif se refait avec l'impôt réel du régime choisi.
Ce que la loi entend par logement meublé
Un logement n'est meublé, au sens de la loi, que s'il contient le mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. La liste comprend notamment une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux occultants dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment congélation, la vaisselle et les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et le matériel d'entretien ménager. Un logement auquel il manque un de ces éléments peut être requalifié en location nue par le locataire, avec un bail de trois ans au lieu d'un an, et le loueur perd alors le bénéfice du statut LMNP sur ce bien.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Le statut de loueur non professionnel se définit par défaut : est LMNP le loueur meublé qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives du loueur professionnel (LMP). Selon l'article 155 du Code général des impôts, l'activité devient professionnelle lorsque :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée, par l'ensemble du foyer fiscal, dépassent 23 000 € ;
- et ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer : salaires, pensions, bénéfices professionnels, rémunérations de gérant.
Il suffit qu'une seule de ces deux conditions ne soit pas remplie pour rester LMNP. Un couple de salariés qui perçoit 30 000 € de loyers meublés par an mais gagne 60 000 € de salaires reste donc non professionnel. À l'inverse, un retraité dont les pensions sont modestes peut basculer en LMP avec un patrimoine meublé important, ce qui change l'imposition des plus-values et entraîne des cotisations sociales sur le bénéfice.
Depuis 2020, l'inscription au registre du commerce n'est plus une condition du statut professionnel : seules comptent les recettes. Les recettes s'entendent toutes taxes comprises et hors charges locatives refacturées ; elles sont appréciées sur l'année civile, et ramenées à douze mois l'année du démarrage de l'activité.
| Critère | LMNP (non professionnel) | LMP (professionnel) |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | 23 000 € au plus, ou recettes inférieures aux autres revenus d'activité | Plus de 23 000 € et plus que les autres revenus d'activité |
| Déficit | Imputable sur les seuls BIC non professionnels, pendant 10 ans | Imputable sur le revenu global |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattement pour durée de détention | Plus-values professionnelles, exonération possible après 5 ans d'activité |
| Charges sociales | Prélèvements sociaux sur le bénéfice | Cotisations sociales des indépendants |
Quels biens peuvent être loués en LMNP ?
Le statut LMNP ne dépend pas du type de bien mais de la façon dont il est loué. Un appartement, une maison, un studio, une chambre chez l'habitant ou un logement en résidence gérée peuvent tous en relever, à condition d'être loués meublés. Les situations les plus courantes :
- la location meublée de longue durée, à titre de résidence principale du locataire, avec un bail d'un an reconductible, ou de neuf mois pour un étudiant ;
- le bail mobilité, de un à dix mois, réservé aux personnes en formation, en mission ou en stage ;
- la colocation meublée, avec un bail unique ou des baux individuels : notre guide pour réussir un investissement en colocation détaille les deux montages ;
- la résidence de services (étudiante, seniors, Ehpad, tourisme) : le propriétaire signe un bail commercial avec un exploitant qui gère le logement et lui verse un loyer ;
- le meublé de tourisme, loué à la nuitée ou à la semaine à une clientèle de passage, classé ou non.
La location d'une partie de sa résidence principale est également possible, et elle bénéficie d'une exonération d'impôt sous conditions de loyer raisonnable lorsque la pièce constitue la résidence principale du locataire. Un local commercial ou un bureau, en revanche, ne relève pas de la location meublée d'habitation.
Le logement doit enfin être décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail de résidence principale, meublé ou non : le point est développé dans notre page sur l'interdiction de location des passoires thermiques.
Comment obtenir le statut LMNP : les démarches à accomplir
Obtenir le statut LMNP ne demande aucune autorisation préalable, mais trois démarches administratives sont obligatoires dès la première mise en location meublée.
S'immatriculer et obtenir un numéro SIRET
Le loueur en meublé, même non professionnel, doit déclarer le début de son activité dans les quinze jours qui suivent la première location. Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration se fait en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises géré par l'INPI, qui a remplacé l'ancien formulaire P0i déposé au greffe. L'immatriculation attribue un numéro SIRET, indispensable pour déposer la déclaration de résultats au régime réel et pour recevoir l'avis de cotisation foncière des entreprises. La formalité est gratuite. Lors de la déclaration, le loueur indique le régime d'imposition choisi et la date de début d'activité ; une seule immatriculation suffit pour plusieurs logements.
Déclarer un meublé de tourisme en mairie
Le loueur qui propose un meublé de tourisme, c'est-à-dire un logement loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, doit le déclarer à la mairie de la commune. Dans les communes qui ont mis en place un téléservice, cette déclaration donne un numéro d'enregistrement à afficher sur chaque annonce. Dans certaines villes, une autorisation de changement d'usage est en plus exigée pour louer un logement qui n'est pas la résidence principale du propriétaire. Ces obligations et les plafonds de nuitées sont repris dans le détail de la réglementation de la location saisonnière.
Payer la cotisation foncière des entreprises
Comme toute activité commerciale, la location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf exonérations : première année d'activité, location d'une partie de sa résidence principale, communes qui l'ont décidé pour les gîtes et meublés de tourisme. L'avis de CFE n'est pas envoyé par courrier : il se consulte dans l'espace professionnel du site impots.gouv.fr, que le loueur doit créer après l'immatriculation.
Quelle fiscalité en LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Le loueur en meublé non professionnel déclare ses loyers selon l'un des deux régimes d'imposition des BIC. Le choix pèse lourdement sur l'impôt dû, et il se fait bien par bien dans la tête de l'investisseur, mais au niveau du foyer fiscal dans la déclaration : tous les logements meublés d'un même foyer suivent le même régime.
Le micro-BIC et son abattement forfaitaire
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas le plafond prévu pour la catégorie du logement. Le loueur reporte simplement ses recettes brutes sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C PRO, et l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes les charges, y compris l'usure du bien. Le revenu imposable restant s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte l'impôt sur le revenu au barème, plus les prélèvements sociaux.
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a revu ces paramètres pour les revenus perçus à partir de 2025 :
- location meublée classique de longue durée : abattement de 50 %, dans la limite du plafond général du micro-BIC, porté à 83 600 € de recettes pour 2026 ;
- meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes : abattement ramené de 71 % à 50 %, dans la même limite ;
- meublé de tourisme non classé : abattement ramené à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes.
L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Le micro-BIC séduit par sa simplicité : aucune comptabilité, aucun expert-comptable, aucune liasse à déposer. Son défaut apparaît dès que les charges réelles et l'amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui est le cas de la plupart des achats financés à crédit.
Le régime réel et la déduction des charges
Le régime réel s'applique sur option, ou d'office au-delà des plafonds du micro. L'option se formule simplement en déposant une déclaration de résultats au réel avant la date limite de dépôt ; elle vaut pour un an et se reconduit tacitement. Le résultat fiscal se calcule alors comme celui d'une petite entreprise : loyers encaissés moins charges déductibles, moins amortissements. Peuvent notamment être déduits :
- les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les frais de dossier du prêt ;
- la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire ;
- les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant ;
- les frais de gestion locative, d'agence et de comptabilité ;
- les travaux d'entretien et de réparation, la CFE, les petits équipements.
Les frais d'agence d'une gestion déléguée méritent d'être comparés avant de signer un mandat : le détail se trouve dans notre page sur le coût réel de la gestion locative.
| Point de comparaison | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul du revenu imposable | Recettes moins abattement forfaitaire | Recettes moins charges réelles et amortissements |
| Déclaration | 2042 C PRO seule | Liasse fiscale 2031 et 2033 en ligne, puis 2042 C PRO |
| Comptabilité | Registre des recettes | Comptabilité complète, souvent confiée à un expert-comptable |
| Profil adapté | Bien payé comptant, peu de charges | Achat à crédit, charges et travaux élevés |
Amortissement LMNP : comment il réduit l'imposition des loyers
L'amortissement est la pièce maîtresse du régime réel en location meublée. Il traduit comptablement la perte de valeur du bien et du mobilier au fil des années, et il se déduit du résultat sans correspondre à aucune dépense de l'année. Le prix d'achat est ventilé par composants : le terrain, qui ne s'amortit pas (souvent 10 à 20 % de la valeur selon la localisation), puis le gros œuvre, la toiture, les installations techniques et les agencements, amortis sur des durées de dix à cinquante ans. Le mobilier et les équipements s'amortissent sur cinq à dix ans ; les frais d'achat (notaire, agence) peuvent être amortis avec le bien ou déduits la première année.
Prenons un exemple théorique. Un appartement acquis 200 000 € frais compris, dont 30 000 € de terrain, est amorti par composants pour environ 6 000 € par an. Le mobilier, acheté 8 000 €, ajoute 1 100 € d'amortissement annuel. Les intérêts d'emprunt atteignent 3 000 € la première année et les autres charges (taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité) 2 500 €. Avec 11 000 € de loyers annuels, le résultat avant amortissement s'élève à 5 500 €, et l'amortissement disponible (7 100 €) suffit à le ramener à zéro. Aucun impôt ni prélèvement social n'est dû sur ces loyers.
Un amortissement qui ne crée jamais de déficit
L'amortissement obéit à une règle propre, prévue à l'article 39 C du Code général des impôts : il ne peut pas créer ni augmenter un déficit. Dans l'exemple, les 1 600 € d'amortissement non utilisés ne sont pas perdus ; ils sont mis en réserve et reportés sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes, ce qui prolonge l'effet de neutralisation fiscale bien après la fin des intérêts d'emprunt. Le déficit qui provient des seules charges, lui, ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle du foyer, pendant dix ans, et jamais sur les salaires : c'est une différence majeure avec le déficit foncier de la location nue, détaillé dans notre page sur la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values.
Revente d'un bien en LMNP : ce qui a changé avec la loi de finances 2025
Pendant longtemps, le loueur non professionnel cumulait deux avantages : il déduisait les amortissements pendant la détention, puis calculait sa plus-value de revente comme un particulier, sur le prix d'achat d'origine, sans tenir compte des amortissements pratiqués. La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a mis fin à cette asymétrie pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits viennent désormais minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
La plus-value reste calculée selon le régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. La réintégration n'est donc pénalisante que pour les reventes intervenues avant ces délais. Les logements situés en résidence services pour étudiants, pour seniors ou en établissement pour personnes âgées dépendantes échappent à cette réintégration. Pour mesurer l'impact sur une revente envisagée, notre guide pour calculer une plus-value immobilière donne la méthode pas à pas.
Cette réforme ne retire pas son intérêt au statut : sur un horizon de détention long, l'impôt économisé pendant la location dépasse généralement le surcoût à la revente. Elle oblige en revanche à intégrer la sortie dans le plan dès l'achat, au lieu de raisonner sur les seuls loyers.
Avantages et limites du statut de loueur meublé non professionnel
Les avantages du statut LMNP tiennent en quelques points : un loyer meublé généralement plus élevé qu'un loyer nu pour un même logement, un abattement forfaitaire de 50 % au micro-BIC contre 30 % au micro-foncier, et au régime réel un revenu imposable souvent nul pendant de longues années grâce à l'amortissement. Le bail meublé, plus court, laisse aussi plus de souplesse pour récupérer le bien ou changer de stratégie.
Les limites sont tout aussi concrètes :
- une gestion plus lourde : inventaire, entretien et remplacement du mobilier, rotation des locataires ;
- une comptabilité obligatoire au réel, dont le coût annuel doit être mis en regard de l'économie d'impôt ;
- un déficit qui ne s'impute pas sur le revenu global, contrairement à la location nue ;
- une plus-value alourdie depuis 2025 pour une revente rapide ;
- un risque de basculer en LMP si les recettes progressent plus vite que les autres revenus du foyer.
En résidence de services, le bail commercial apporte un loyer garanti sur le papier, mais il lie le propriétaire à l'exploitant : la solidité financière de ce dernier, les clauses de répartition des travaux et les conditions de renouvellement du bail comptent autant que la fiscalité. La TVA récupérable sur le prix d'achat, possible dans certaines résidences, s'accompagne d'un engagement de location sur vingt ans.
LMNP ou dispositif de défiscalisation : comment comparer
Le statut LMNP est souvent présenté comme un outil de défiscalisation, mais il fonctionne autrement que les réductions d'impôt. Le dispositif Censi-Bouvard, qui offrait aux investisseurs en résidence de services une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat, a pris fin le 31 décembre 2022 ; le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Ces dispositifs réduisaient l'impôt global du foyer en échange d'un engagement de location et de plafonds de loyer à respecter. Le statut de loueur meublé, lui, ne réduit pas l'impôt dû sur les autres revenus : il permet de ne pas être imposé, ou de l'être peu, sur les loyers eux-mêmes, sans plafond de loyer ni de ressources du locataire à respecter et sans durée minimale de détention.
Pour investir de façon intéressante, le bailleur a donc intérêt à raisonner en revenu net après impôt plutôt qu'en économie fiscale affichée. Un contribuable fortement imposé, qui achète à crédit et prévoit de conserver le logement longtemps, tire le plus grand avantage du régime réel. Un investisseur qui paie comptant un petit montant, ou qui prévoit de revendre rapidement, optimise parfois mieux sa fiscalité au micro-BIC ou en location nue. Notre comparatif des solutions de défiscalisation immobilière met ces options en regard du statut LMNP.
Déclaration LMNP et gestion comptable au quotidien
Chaque année, le loueur au régime réel dépose par voie électronique la liasse fiscale n° 2031 et ses annexes 2033, au plus tard au début du mois de mai, puis reporte le résultat sur la déclaration 2042 C PRO de son foyer. Le dépôt sur papier n'est pas admis : il passe par l'espace professionnel ou par un expert-comptable mandaté. Le loueur au micro-BIC reporte seulement le montant brut des loyers dans la case correspondant à son type de location.
Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire, mais il est fréquent au régime réel : la ventilation par composants, le suivi des amortissements réputés différés et l'établissement du bilan demandent une technique que peu de particuliers maîtrisent. Les honoraires de comptabilité sont eux-mêmes déductibles du résultat. Depuis la suppression de la majoration de 25 % des revenus des non-adhérents, adhérer à un organisme de gestion agréé n'est plus nécessaire pour éviter une hausse d'impôt ; certains loueurs y restent pour l'examen de cohérence de leurs comptes.
Au quotidien, quelques réflexes évitent les mauvaises surprises : conserver les factures d'achat du mobilier et des travaux, tenir à jour l'inventaire joint au bail, distinguer les dépenses d'entretien, déductibles immédiatement, des dépenses d'amélioration, qui s'amortissent, et vérifier chaque année la position des recettes par rapport au seuil de 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer.
Statut LMNP : réponses aux situations qui posent question
Peut-on passer d'une location nue à une location meublée sous le statut LMNP ?
Oui, à l'échéance du bail nu ou au départ du locataire. Le bien est alors inscrit à l'actif à sa valeur vénale au jour du changement, et l'amortissement se calcule sur cette valeur. Les revenus cessent d'être fonciers et deviennent des BIC à compter de la première location meublée.
Le statut LMNP est-il compatible avec un achat à deux ou en indivision ?
Oui. Chaque indivisaire déclare sa quote-part de résultat, et les seuils du loueur professionnel s'apprécient par foyer fiscal. Un achat via une SCI à l'impôt sur le revenu est en revanche déconseillé : la location meublée y est une activité commerciale qui peut entraîner l'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés.
Que se passe-t-il si les recettes dépassent 23 000 € une année ?
Le loueur ne devient professionnel que si ses recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer. Un dépassement isolé du seuil de 23 000 € avec des salaires plus élevés ne change rien au statut LMNP.
Combien de temps faut-il conserver le régime réel ?
L'option pour le réel vaut un an et se reconduit tacitement chaque année. Revenir au micro-BIC est possible si les recettes restent sous le plafond, mais les amortissements non utilisés sont alors perdus : le retour se pèse donc avec soin.
