La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier. Elle est soumise à l'impôt lorsque vous vendez un bien qui n'est pas votre résidence principale. Le calcul, les abattements et les exonérations dépendent de plusieurs facteurs qu'il faut maîtriser pour anticiper la fiscalité avant toute vente.
Calcul de la plus-value et abattements pour durée de détention
La plus-value brute est égale au prix de vente résidence principale ou du bien locatif, minoré des frais de cession, moins le prix d'acquisition majoré des frais d'achat (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux réalisés (déductibles au réel ou forfait de 15 % après 5 ans de détention). L'abattement durée détention s'applique ensuite de façon progressive : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'IR, puis 4 % la 22e année. Au-delà, exonération totale d'IR. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement débute également à la 6e année mais l'exonération totale n'intervient qu'après 30 ans.
- Taux d'imposition : 19 % (IR) + 17,2 % (PS) = 36,2 % sur la plus-value nette
- Exonération IR : totale après 22 ans de détention
- Exonération prél. sociaux : totale après 30 ans de détention
- Surtaxe : applicable sur les plus-values supérieures à 50 000 € (de 2 % à 6 %)
La résidence principale est exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le montant du gain. Cette exonération s'applique au logement occupé à titre principal au jour de la cession. Si vous avez quitté le logement avant la vente, l'administration fiscale admet un délai raisonnable (généralement 12 mois maximum) pour réaliser la vente en conservant l'exonération.
D'autres cas d'exonération existent : vente d'un bien par un retraité ou invalide sous plafond de ressources, cession à un organisme HLM, première cession d'un logement autre que la résidence principale si le vendeur n'est pas propriétaire depuis au moins 4 ans et réemploie les fonds dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois. Ces exceptions sont encadrées et nécessitent une analyse précise de votre situation avant la vente.
