Après deux années de correction des prix, le marché immobilier 2026 avance vers une stabilisation progressive : les taux de crédit immobilier ont reculé depuis la fin 2023, les transactions reprennent sans retrouver leur niveau de 2021, et les écarts entre villes, zones tendues et logements mal classés au DPE se creusent.
Trois forces pèsent sur le marché immobilier français cette année : le coût du financement, la réglementation énergétique et la demande locative. Les prix moyens bougent peu au niveau national, mais l'écart entre une maison bien classée dans une métropole dynamique et une passoire thermique en zone détendue n'a jamais été aussi large.
Pour un acheteur préparé, la négociation est redevenue possible ; pour un vendeur, le prix affiché doit coller au prix de vente réellement constaté dans le quartier.
Où en est le marché immobilier français début 2026 ?
Le marché immobilier en 2026 se lit d'abord comme une sortie de crise lente. La hausse des taux directeurs décidée par la Banque centrale européenne en 2022 et 2023 avait fait chuter le pouvoir d'achat immobilier des ménages : à mensualité égale, un emprunteur finançait nettement moins de mètres carrés qu'en 2021. Les volumes de vente ont reculé, puis les prix ont suivi avec retard, comme souvent dans l'immobilier, où les vendeurs mettent plusieurs trimestres à accepter une baisse.
Depuis la détente monétaire engagée par la BCE en 2024, avec un taux de dépôt ramené à 2 % en juin 2025, les banques ont retrouvé de l'appétit pour le crédit immobilier, dans le cadre de la règle d'endettement à 35 % et du reste à vivre. Le nombre de transactions dans l'ancien a cessé de baisser au cours de 2025, et la reprise se poursuit en 2026 à un rythme modeste. Il ne s'agit pas d'un rebond franc : la demande revient, mais elle reste sélective et sensible au moindre mouvement des taux.
Le bilan qui ressort des notes de conjoncture des Notaires de France et des baromètres des réseaux d'agences converge sur un point : au niveau national, la correction des prix est en grande partie derrière nous, et la tendance de fond est à la stabilisation des prix. Ce chiffre moyen cache toutefois des marchés très différents d'une ville à l'autre, ce que détaille la suite de cet article. Les derniers signaux de l'activité immobilière (nombre de visites par bien, vitesse de vente, évolution des demandes de crédit) montrent un marché qui redémarre par étapes. Pour suivre les données à jour, les publications trimestrielles des notaires (premier trimestre, deuxième trimestre, etc.) et les indices INSEE-Notaires restent les références les plus solides, avec un décalage de plusieurs mois lié aux délais d'enregistrement des actes.
Prix de l'immobilier : stabilisation nationale, écarts locaux
Le prix moyen des logements anciens en France a cessé de reculer, mais il ne repart pas franchement à la hausse. Les prix immobiliers évoluent désormais au cas par cas, selon trois critères qui pèsent plus que la conjoncture nationale : la tension locale entre offre et demande, la qualité énergétique du bien et sa capacité à se financer avec les conditions de crédit actuelles.
Paris illustre bien cette nouvelle donne. Après un recul marqué depuis le pic de 2022, la capitale reste la ville la plus chère de France, mais les acheteurs y négocient davantage, notamment sur les petites surfaces mal notées au DPE. Les grandes métropoles régionales comme Lyon, Bordeaux ou Nantes ont connu une correction plus forte que la moyenne, ce qui ouvre des fenêtres pour les ménages qui disposent d'un apport. À Bordeaux, par exemple, l'évolution des dernières années a ramené un appartement familial à la portée de profils qui en étaient exclus au sommet du cycle, et Marseille suit une phase différente, portée par une demande accrue. À l'inverse, des villes moyennes portées par l'emploi, l'université ou une ligne ferroviaire rapide (Rennes, Angers, Strasbourg, Lille, Montpellier) ont mieux résisté.
| Type de marché | Tendance des prix en 2026 | Rapport de force |
|---|---|---|
| Paris et petite couronne | stabilisation après une baisse depuis 2022 | acheteur, surtout sur les biens classés F ou G |
| Grandes métropoles régionales | correction marquée, reprise progressive des ventes | équilibré, négociation fréquente |
| Villes moyennes dynamiques | résistance, légère hausse sur les biens rénovés | plutôt vendeur pour les logements bien classés |
| Zones rurales et villes en déclin | baisse lente, délais de vente longs | acheteur, marges de négociation fortes |
Un point mérite attention : l'écart entre prix affiché et prix de vente. Dans un marché où les vendeurs se souviennent encore des sommets de 2021 ou 2022, l'annonce est souvent au-dessus de ce que le marché accepte. Les délais de vente s'allongent alors, et le bien finit par se vendre après une ou plusieurs baisses. Pour un vendeur, partir d'une estimation fondée sur les ventes récentes du quartier fait gagner des mois.
Taux de crédit immobilier : la variable qui fait tout
Les taux immobiliers restent le premier moteur du marché. Leur baisse depuis la fin 2023 a redonné de la capacité d'emprunt, mais ils ne sont pas revenus aux niveaux exceptionnellement bas de la décennie précédente. Ils dépendent du coût de refinancement des banques, lui-même lié à la politique monétaire de la BCE et aux taux des emprunts d'État à long terme, qui ont connu des tensions en France sur fond d'incertitude budgétaire.
Les conditions d'octroi n'ont pas changé : la règle du Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans (27 ans pour le neuf ou un achat avec travaux importants). Les banques disposent d'une marge de dérogation, qu'elles réservent en priorité aux primo-accédants et à la résidence principale. Un dossier solide, avec apport et épargne résiduelle, obtient des conditions nettement meilleures qu'un dossier tendu.
Ce qui peut faire bouger les taux de crédit d'ici la fin de l'année : une reprise de l'inflation en zone euro, qui retarderait de nouvelles baisses de taux directeurs ; une hausse des taux longs français ; ou au contraire une concurrence accrue entre banques pour reconquérir des clients. Une baisse des taux de quelques dixièmes change déjà le budget d'un ménage sur vingt ans, ce qui explique pourquoi la demande reste si sensible aux annonces de la Banque de France et de la BCE.
Réglementation : DPE, fiscalité et dispositifs qui pèsent sur les prix
La réglementation énergétique est devenue un facteur de prix à part entière. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement ; les logements classés F suivront en 2028, puis les classés E en 2034. Ces biens perdent de la valeur sur le marché, alors que les logements notés A ou B se vendent avec une prime. Les conséquences pour les bailleurs sont détaillées dans notre page sur l'interdiction de location des passoires thermiques.
| Date | Mesure | Effet sur le marché |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | fin du dispositif Pinel ; logements G exclus des nouveaux baux | investissement locatif neuf ralenti, décote des passoires |
| 1er avril 2025 | prêt à taux zéro élargi à tout le territoire pour le neuf | soutien aux primo-accédants |
| 2025 | départements autorisés à relever temporairement les droits de mutation | frais de notaire plus élevés, primo-accédants exonérés de la hausse |
| 21 février 2026 | dispositif Jeanbrun pour l'investissement locatif | relance possible de l'achat locatif, y compris dans l'ancien avec travaux |
| 1er janvier 2028 | logements classés F exclus des nouveaux baux | pression sur les vendeurs de biens énergivores |
Le dispositif Jeanbrun concerne les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de neuf ans ; dans l'ancien, il suppose des travaux représentant au moins 30 % du prix. Côté rénovation, MaPrimeRénov' a changé de règles au 1er septembre 2026 : les gestes isolés comme l'isolation ou le changement de fenêtres seuls ne sont plus financés. Avant de chiffrer un projet de travaux sur un bien décoté, il vaut mieux vérifier les aides encore ouvertes, présentées dans notre dossier sur la rénovation énergétique et ses financements.
Demande locative et investissement immobilier
La demande locative reste forte dans la plupart des grandes villes, et elle s'est même tendue. Plusieurs mouvements s'additionnent : des ménages qui repoussent leur achat faute de financement restent locataires plus longtemps, une partie de l'offre classée F et G sort du marché locatif, et la location meublée de courte durée capte des logements dans les zones touristiques. Dans les zones tendues, les loyers progressent dans les zones tendues, la recherche d'un logement y devient difficile pour les étudiants comme pour les familles.
Pour l'investissement locatif, le contexte est donc paradoxal. La demande est là, mais le rendement dépend du prix d'achat, du coût du crédit et du budget de travaux pour mettre le bien aux normes. Les investisseurs qui achètent un logement mal classé à prix décoté puis le rénovent peuvent y trouver une opportunité, à condition de chiffrer le chantier avant de signer.
Les villes qui attirent les investisseurs en 2026 combinent croissance démographique, bassin d'emploi diversifié, présence universitaire et transports. Le Grand Ouest et l'arc méditerranéen continuent de gagner des habitants, ce qui soutient à la fois la demande locative et les prix à moyen terme.
Acheter ou attendre : comment lire le rapport de force
La question revient dans presque tous les projets immobiliers. Attendre une nouvelle baisse des prix suppose que les taux de crédit ne remontent pas entre-temps : un recul de prix peut être effacé par une hausse des taux. Le bon moment dépend moins du marché national que de trois éléments propres à chaque ménage : la stabilité de ses revenus, son apport et la durée pendant laquelle il compte garder le bien.
Pour un acheteur, le marché de 2026 offre une marge de négociation que l'on n'avait pas vue depuis des années, surtout sur les biens qui restent longtemps en vente. Quelques réflexes permettent d'en profiter :
- obtenir un accord de principe de la banque ou d'un conseiller en crédit avant les premières visites, pour faire une offre crédible ;
- comparer le prix affiché aux prix de vente réels publiés à partir des actes de vente ;
- faire chiffrer les travaux liés au DPE et en tenir compte dans l'offre ;
- intégrer les frais de notaire, nettement plus lourds dans l'ancien que dans le neuf, dans le plan de financement.
Pour un vendeur, la situation demande du réalisme. Un bien bien situé, bien classé et proposé au bon prix se vend dans des délais raisonnables. Un prix affiché trop ambitieux, en revanche, fait perdre l'avantage de la nouveauté sur les portails d'annonces et oblige à des baisses successives. Le conseil des professionnels est constant : partir d'une estimation fondée sur les ventes récentes, et anticiper les diagnostics pour éviter qu'un DPE défavorable ne serve d'argument de négociation de dernière minute.
Prévisions pour la fin 2026 : ce qui peut faire basculer le marché
Les prévisions des professionnels pour le marché immobilier en 2026 tablent dans leur majorité sur une poursuite de la reprise des volumes, avec des prix globalement stables au niveau national et une légère hausse dans les zones tendues. Ce scénario central repose sur des taux de crédit stables ou en légère baisse.
Trois risques pourraient le contrarier. Le premier tient à la politique monétaire : une inflation plus forte que prévu obligerait la BCE à suspendre sa détente, et les taux immobiliers remonteraient. Le deuxième est budgétaire : une nouvelle tension sur la dette française ferait monter les taux longs, donc le coût du financement des banques. Le troisième est fiscal et réglementaire : toute modification des droits de mutation, du PTZ ou du calendrier du DPE change immédiatement les calculs des acheteurs et des investisseurs.
À l'inverse, une baisse plus nette des taux ou un assouplissement des conditions d'octroi accélérerait la reprise. Dans tous les cas, le marché de 2026 récompense les projets préparés : un financement validé, un budget de travaux réaliste et une lecture fine du quartier valent plus que n'importe quelle tendance nationale, tout comme un calcul honnête du point de bascule entre louer ou acheter selon la durée de détention.
Baisse des prix en 2026, taux de crédit et vente d'un logement classé G
Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2026 ?
Au niveau national, une nouvelle baisse forte n'est pas le scénario retenu par les notaires et les réseaux d'agences : la tendance est à la stabilisation. Des baisses restent possibles localement, dans les zones détendues et sur les logements classés F ou G.
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?
Attendre n'a de sens que si le recul attendu des taux compense le risque de voir les prix remonter dans les zones tendues. Pour une résidence principale gardée longtemps, mieux vaut acheter quand le projet est prêt et renégocier ou faire racheter le crédit si les taux baissent nettement.
Quelles villes suivre pour un investissement locatif en 2026 ?
Les villes moyennes dynamiques du Grand Ouest et de l'arc méditerranéen, ainsi que les métropoles où la correction a été forte, combinent demande locative solide et prix d'achat redevenus plus accessibles. Le rendement se calcule toujours bien par bien, travaux de mise aux normes compris.
Un logement classé G peut-il encore se vendre ?
Oui, la vente reste libre quel que soit le DPE ; seule la signature, le renouvellement ou la reconduction d'un bail est interdite depuis 2025. Le prix tient compte du coût des travaux, ce qui intéresse les acheteurs prêts à rénover.
