La location saisonnière est une forme de location de courte durée (nuitées à la semaine ou au mois) qui s'est développée massivement avec des plateformes comme Airbnb et Abritel. Si la rentabilité peut être très supérieure à une location classique, la réglementation location courte durée s'est considérablement renforcée ces dernières années, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques.
Réglementation et encadrement de la location courte durée en 2026
La loi du 19 novembre 2024 a profondément modifié le cadre réglementaire de la location saisonnière. Les principales mesures : le plafond annuel de 90 jours de location pour les résidences principales (au lieu de 120 jours) dans les communes qui l'ont adopté, l'obligation pour toutes les communes de se déclarer pouvant soumettre l'activité à autorisation de changement d'usage, et un DPE obligatoire pour louer en courte durée à partir de 2025. Les communes peuvent désormais fixer des quotas par quartier ou imposer des compensations (créer autant de logements locatifs classiques que de meublés de tourisme).
- Déclaration obligatoire : numéro SIRET et déclaration en mairie pour tout logement en location courte durée
- Autorisation changement d'usage : obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants pour les résidences secondaires
- Plafond 90 jours : résidence principale, communes adhérentes au dispositif
- DPE E ou mieux : condition d'éligibilité de plus en plus répandue pour louer
La fiscalité location saisonnière dépend du statut choisi. Les revenus sont classés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), non en revenus fonciers. Le micro-BIC offrait jusqu'à récemment un abattement de 71 % pour les meuble de tourisme classés et 50 % pour les non classés. Depuis 2025, les règles ont été restreintes : l'abattement est réduit à 30 % pour les non classés (aligné sur le micro-foncier) et maintenu à 50 % pour les classés, avec un plafond de 77 700 € de recettes. Le régime réel reste la meilleure option pour les propriétaires avec des charges importantes : amortissement du bien, mobilier, commissions de plateforme et frais d'entretien sont déductibles.
La rentabilité d'une location saisonnière dépend du taux d'occupation, du prix par nuit et du niveau de charges. Dans des zones touristiques comme la Côte d'Azur, les Alpes ou Paris, un appartement bien situé peut générer 15 000 à 30 000 € de revenus annuels, soit une rentabilité brute de 8 à 12 %. Mais le coût de gestion (concièrgerie, ménage, linge, maintenance) absorbe 20 à 35 % des revenus. Pour maximiser la rentabilité nette, il faut optimiser le pricing dynamique, soigner les avis clients et réduire les périodes de vacance hors saison.
