Louer en meublé de tourisme : durée, enregistrement, DPE et impôts après la loi Le Meur

La réglementation location saisonnière, renforcée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, encadre toute location meublée de tourisme : déclaration et numéro d'enregistrement dans chaque annonce, autorisation préalable de changement d'usage dans les villes tendues, DPE, imposition en BIC. Un logement habité à l'année se loue 120 jours par an au plus, 90 si la ville l'a voté.

Ce que la loi appelle une location saisonnière

Le Code du tourisme ne parle pas de « location saisonnière » mais de meublé de tourisme : une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile (article L. 324-1 du Code du tourisme). Par exemple, un appartement proposé sur Airbnb à des clients de passage pour un week-end est un meublé de tourisme, quel que soit le type de plateforme utilisée. C'est cette définition qui déclenche toutes les obligations décrites plus bas, quel que soit le site internet ou l'agence qui publie l'annonce.

Trois critères la distinguent des autres formes de mise en location :

• la courte durée : un même locataire ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs ; au-delà, on bascule vers un bail meublé classique ou un bail mobilité ;
• l'usage exclusif : le locataire dispose du logement entier, ce qui écarte la chambre d'hôtes, où le propriétaire habite sur place et sert le petit-déjeuner ;
• l'ameublement : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements et moyens d'occultation des chambres font partie de l'équipement minimum attendu.

La distinction entre résidence principale et résidence secondaire structure ensuite tout le reste. La résidence principale est, au sens de la loi du 6 juillet 1989, le logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire, son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Un logement qui ne remplit pas cette condition est une résidence secondaire ou un bien d'investissement, et il relève d'un régime nettement plus encadré dans les villes tendues.

Le contrat compte aussi. La location saisonnière se conclut par un contrat écrit qui précise le prix, la durée du séjour, l'adresse et l'état descriptif du logement ; les plateformes en tiennent lieu en partie, mais un propriétaire qui loue en direct doit le rédiger lui-même. Le montant du loyer est libre : l'encadrement des loyers parisien ou lillois ne s'applique pas aux meublés de tourisme.

Loi Le Meur : ce qui a changé depuis novembre 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a été votée pour rééquilibrer le marché entre location touristique et location à l'année. Elle ne crée pas une interdiction générale de la location courte durée, mais elle donne aux communes des outils qu'elles n'avaient pas et durcit les conditions côté propriétaire. Ses principales modifications législatives :

• la possibilité pour le conseil municipal d'abaisser de 120 à 90 jours par an la durée de location d'une résidence principale ;
• la généralisation de la procédure d'enregistrement à toutes les communes, par un téléservice national, avec une échéance au 20 mai 2026 ;
• l'exigence d'un diagnostic de performance énergétique pour les meublés de tourisme, avec un calendrier qui écarte les classes G, puis F, puis E ;
• de nouvelles règles de copropriété, qui facilitent l'interdiction des meublés touristiques par le règlement ;
• le pouvoir de fixer des quotas et de réserver des zones du plan local d'urbanisme aux résidences principales ;
• la baisse de l'abattement forfaitaire du micro-BIC pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 ;
• des sanctions relevées : amende civile de 15 000 € pour un dépassement de la durée autorisée, amendes administratives de 10 000 € et 20 000 € liées à l'enregistrement.

L'impact sur la location se mesure surtout dans les zones touristiques et les grandes villes, où les mairies ont pris des délibérations dès 2025. Dans une commune rurale sans tension sur le logement, les règles applicables restent proches de celles d'avant la réforme : déclaration en mairie, taxe de séjour, fiscalité des revenus. Avant toute mise en location, la première question à poser est donc locale : qu'a voté la commune où se trouve le bien ?

La loi Le Meur s'ajoute à des textes plus anciens qu'elle ne remplace pas. La loi ALUR de 2014 avait déjà encadré le changement d'usage dans les grandes villes, et la loi pour une République numérique de 2016 avait créé le numéro d'enregistrement dans les communes volontaires. Le texte de 2024 étend et durcit ce socle plutôt qu'il ne repart de zéro.

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?

La durée maximale de location d'une résidence principale en meublé de tourisme est de 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser cette limite de location à 90 jours par délibération ; plusieurs grandes villes, dont Paris, ont fait ce choix à partir du 1er janvier 2025. Le plafond se décompte par année civile et tous canaux confondus : 60 nuitées sur une plateforme et 40 sur une autre font 100 jours, pas deux fois 60.

Ces règles de durée connaissent trois exceptions, reprises de la définition de la résidence principale : l'obligation professionnelle, la raison de santé et la force majeure. Un propriétaire muté temporairement ou hospitalisé peut donc dépasser le plafond, à condition de pouvoir le justifier si la mairie lui en demande la preuve.

Le contrôle se fait de deux façons. Les plateformes doivent bloquer le calendrier d'un logement déclaré comme résidence principale une fois le plafond atteint, et elles transmettent chaque année à la commune le nombre de jours loués. La mairie peut aussi demander au loueur un décompte précis ; un refus de répondre est sanctionné en tant que tel.

Deux limites ne se confondent pas : les 90 jours consécutifs fixent la durée maximale d'un séjour pour un même locataire, alors que les 120 ou 90 jours par an fixent le volume annuel de location de la résidence principale. Un bien peut respecter l'une et dépasser l'autre.

Et pour une résidence secondaire ?

Aucun plafond national de jours ne s'applique à une résidence secondaire louée en meublé de tourisme. En contrepartie, dans les communes qui soumettent l'activité au changement d'usage, le bien doit être autorisé avant toute location, et l'autorisation peut être refusée, limitée dans le temps ou assortie d'une compensation. Le régime de la résidence secondaire est donc plus libre sur la durée, mais plus lourd à l'entrée.

Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Tout meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie de la commune où il se situe. Selon la commune, cette déclaration prend deux formes :

• la déclaration simple, par le formulaire cerfa n° 14004, adressée au maire, dans les communes qui n'ont pas encore mis en place la procédure d'enregistrement ;
• la déclaration avec enregistrement, en ligne, qui attribue au logement un numéro à 13 caractères : code commune sur 5 chiffres, identifiant sur 6 chiffres, clé de contrôle sur 2 caractères.

La loi Le Meur généralise l'enregistrement : au plus tard le 20 mai 2026, chaque meublé de tourisme doit être enregistré par un téléservice national, et le loueur d'une résidence principale doit en apporter la preuve, en général par son avis d'impôt sur le revenu à l'adresse du logement. Ce numéro doit figurer dans toute annonce, sur une plateforme, sur un site internet personnel ou dans une agence. Une plateforme ne peut pas publier une annonce qui n'en porte pas.

Cette formalité est gratuite et courte, mais elle nécessite des informations exactes. Elle demande l'adresse précise du logement, son statut (résidence principale ou non), le nombre de pièces et de couchages, le classement s'il existe et, dans les communes concernées, la référence de l'autorisation de changement d'usage. Tout changement (fin de l'activité, passage de résidence principale à secondaire) doit être signalé à la mairie.

La déclaration en mairie ne remplace pas la démarche fiscale : l'activité doit aussi être déclarée à l'Insee, gratuitement, pour obtenir un numéro SIRET, dans les quinze jours qui suivent le début de la location. Ce numéro sert ensuite à la déclaration des revenus et, le cas échéant, à la cotisation foncière des entreprises.

Comment obtenir une autorisation de changement d'usage ?

L'autorisation de changement d'usage est exigée pour louer un logement qui n'est pas une résidence principale en meublé de tourisme dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans celles de la petite couronne parisienne et dans toutes les communes qui ont choisi de l'instaurer, ce que la loi Le Meur a ouvert à l'ensemble du territoire. Elle découle du Code de la construction et de l'habitation : un local d'habitation qui devient un local d'hébergement touristique change d'usage, et ce changement se demande.

La demande d'autorisation se dépose auprès du service de l'habitat de la mairie, avant toute location. Elle comprend en général l'identité du propriétaire, l'adresse et la surface du logement, l'accord de la copropriété si le règlement l'exige et, depuis la réforme, un DPE classé de A à E pour un bien situé en métropole. Les conditions d'autorisation varient d'une ville à l'autre ; trois formes coexistent :

• l'autorisation définitive, attachée au local ;
• l'autorisation avec compensation, qui impose de transformer en logement une surface équivalente de bureaux ou de commerces dans le même secteur ;
• l'autorisation temporaire, personnelle et limitée dans le temps, qui ne survit pas à la vente du bien.

La compensation est la règle la plus dissuasive : dans les quartiers où elle s'applique, son coût rend la location touristique d'une résidence secondaire rarement rentable. La loi Le Meur permet aussi aux communes de soumettre au changement d'usage la location d'un local commercial transformé en meublé de tourisme, une pratique qui s'était développée en rez-de-chaussée.

Le cas de Paris

La ville de Paris applique le cadre le plus strict de France : plafond ramené à 90 jours pour la résidence principale depuis le 1er janvier 2025, numéro d'enregistrement obligatoire depuis 2017, et compensation exigée pour toute résidence secondaire transformée en meublé touristique. Le service de la ville contrôle les annonces en ligne et engage régulièrement des procédures devant le tribunal judiciaire.

DPE : le calendrier qui exclut les passoires thermiques

Avant la loi Le Meur, un meublé de tourisme échappait aux critères de décence énergétique qui s'imposent à la location à l'année. Ce n'est plus le cas : un DPE est désormais exigé pour toute nouvelle demande d'autorisation, et le calendrier rejoint progressivement celui des interdictions de louer les passoires thermiques en résidence principale.

Le maire peut demander le DPE à tout moment. Un loueur qui ne le produit pas s'expose à une amende administrative, et le diagnostic périmé compte comme absent. La résidence principale louée moins de 120 jours par an reste en dehors de cette obligation, puisque son occupant principal y vit l'essentiel de l'année.

Pour un investisseur, ce calendrier change la valeur du bien : un studio classé F acheté en 2026 pour la courte durée devra être rénové avant 2028, puis porté en D avant 2034. Le coût des travaux et leur faisabilité en copropriété se chiffrent avant l'achat, pas après la première saison.

Copropriété : ce que le règlement peut interdire

Le règlement de copropriété est souvent l'obstacle que les propriétaires découvrent en dernier. Depuis la loi Le Meur, trois règles s'appliquent :

• tout copropriétaire qui loue un lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit le point à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante ;
• les règlements établis depuis la réforme doivent dire expressément si la location de meublés touristiques est autorisée ou interdite ;
• dans un immeuble dont le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à usage commercial, l'interdiction des meublés de tourisme se vote désormais à la majorité des deux tiers, et non plus à l'unanimité.

Avant la réforme, les tribunaux s'appuyaient sur les clauses dites « d'habitation bourgeoise » pour juger, au cas par cas, si une location touristique répétée était compatible avec la destination de l'immeuble. Ces clauses restent un argument, mais le vote des deux tiers donne aux autres copropriétaires un moyen plus direct d'interdire la location, sans procès. Un acheteur qui vise la location courte durée doit donc lire le règlement et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant de signer.

Le pouvoir des communes : quotas, zonage et résidences principales

La loi Le Meur fait de la commune l'acteur principal de la régulation. En plus du plafond de 90 jours et du changement d'usage, une mairie peut :

• fixer des quotas d'autorisations de meublés de tourisme, par quartier ou sur tout son territoire ;
• délimiter dans son plan local d'urbanisme des secteurs réservés aux résidences principales, où toute construction nouvelle doit être habitée à l'année ;
• exiger l'enregistrement de tous les meublés et en contrôler les déclarations.

Ces outils de régulation sont facultatifs : chaque conseil municipal les adopte ou non, et le droit local peut évoluer d'une année à l'autre au gré des délibérations. C'est pourquoi deux biens identiques, situés de part et d'autre d'une limite communale, peuvent relever de règles opposées. Le site internet de la mairie et son service de l'urbanisme restent la source la plus fiable, avant les guides nationaux, qui ne peuvent pas recenser toutes les délibérations locales.

Les obligations fiscales des revenus de location saisonnière

Les revenus d'une location saisonnière meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. La déclaration des revenus passe par la déclaration complémentaire de revenus des professions non salariées (formulaire 2042-C-PRO) en micro-BIC, ou par une liasse fiscale au régime réel.

Le régime micro-BIC a été revu par la loi Le Meur pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 :

• meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) et chambres d'hôtes : abattement forfaitaire de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles ;
• meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles ;
• un abattement supplémentaire, réservé aux meublés classés situés en zone rurale peu dense, s'ajoute sous conditions.

Le classement, facultatif, est attribué pour cinq ans par un organisme accrédité après une visite du logement. Il coûte une démarche et un contrôle, mais il conditionne l'abattement de 50 % et des exonérations locales possibles : pour un bien loué régulièrement, la question se pose avant la première déclaration.

Le régime réel reste la meilleure option pour les propriétaires qui supportent des charges importantes : intérêts d'emprunt, commissions de plateforme, frais de ménage et de linge, assurance, entretien, taxe foncière et surtout amortissement du bien et du mobilier sont déductibles. C'est le cadre du LMNP, dont la gestion demande une comptabilité annuelle mais permet souvent d'effacer l'impôt pendant plusieurs années. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l'avantage sur un bien revendu à court terme. Pour comparer les régimes avec les autres revenus du patrimoine, notre guide de la fiscalité des revenus immobiliers reprend les mêmes catégories.

Deux impôts locaux s'ajoutent. La cotisation foncière des entreprises peut être due, sauf exonération, notamment pour la location d'une partie de sa résidence principale. La taxe d'habitation, supprimée pour la résidence principale, reste due sur une résidence secondaire, même louée une partie de l'année. Enfin, au-delà d'un certain niveau de recettes, l'activité devient professionnelle (LMP) et entraîne des cotisations sociales : le seuil s'apprécie chaque année au regard des autres revenus d'activité du foyer.

Sanctions en cas de non-respect des règles

Le non-respect des règles de location saisonnière relève surtout d'amendes civiles, prononcées par le tribunal judiciaire à la demande de la commune, et d'amendes administratives, prononcées par le maire. Les montants issus de la loi Le Meur :

• 10 000 € d'amende administrative pour un meublé non enregistré ou une annonce sans numéro ;
• 20 000 € pour une fausse déclaration ou l'usage d'un faux numéro d'enregistrement ;
• 15 000 € d'amende civile pour une résidence principale louée au-delà du plafond de jours ;
• jusqu'à 100 000 € par logement pour une location sans autorisation de changement d'usage, avec l'obligation de rendre le local à l'habitation ;
• une amende administrative pour un DPE non produit ou non conforme à la demande du maire.

Les risques juridiques ne s'arrêtent pas à la mairie. Un locataire principal qui sous-loue son logement sur une plateforme sans l'accord écrit du bailleur peut être condamné à lui reverser les sommes perçues et voir son bail résilié. Un copropriétaire qui passe outre une clause d'interdiction votée s'expose à une action du syndicat et, à terme, à une condamnation à cesser l'activité. L'assurance habitation, enfin, peut refuser sa garantie si l'activité de location courte durée ne lui a pas été déclarée : un dégât des eaux causé par un voyageur reste alors à la charge du propriétaire.

Les contrôles se sont multipliés avec la transmission automatique des données des plateformes, qui permet aux villes de croiser numéros d'enregistrement, nombre de nuitées et déclarations fiscales. Une infraction ancienne se rattrape rarement sans frais : mieux vaut régulariser sa situation avant un courrier de la mairie.

Les obligations à chaque séjour

Une fois le logement déclaré, chaque mise en location déclenche quelques obligations courantes, souvent prises en charge par une conciergerie ou une agence de gestion locative moyennant commission :

• la taxe de séjour : elle est due par le voyageur, collectée par le loueur et reversée à la commune ; les grandes plateformes la collectent et la reversent elles-mêmes, ce qui ne dispense pas le loueur de vérifier le tarif appliqué à son logement ;
• la fiche de police : un voyageur étranger remplit et signe une fiche individuelle, que le loueur conserve six mois et tient à disposition des services de police et de gendarmerie ;
• le contrat ou la confirmation de réservation, avec le prix, les dates et l'état descriptif ;
• la sécurité : détecteur de fumée, consignes d'évacuation affichées si nécessaire, équipement conforme aux normes électriques et de gaz.

Avantages et limites de la location courte durée en 2026

Les avantages de la location saisonnière n'ont pas disparu avec la réforme. Les revenus locatifs par nuit restent supérieurs à ceux d'un bail à l'année dans les zones touristiques, le propriétaire garde l'usage de son bien hors des périodes louées et le risque d'impayé durable est quasi nul, puisque le séjour est payé d'avance. Pour un appartement habité à l'année et loué pendant les vacances, l'activité complète un budget sans engagement long ; le statut LMNP propose en outre un cadre fiscal favorable aux charges élevées.

Les limites, elles, se sont alourdies. La rentabilité dépend du taux d'occupation, du prix par nuit et du niveau de charges, et chacun de ces paramètres est désormais exposé : plafond de jours qui borne le chiffre d'affaires, DPE qui impose des travaux, abattement réduit qui alourdit l'impôt, frais de ménage et de linge qui pèsent à chaque rotation. Hors saison, la vacance peut durer plusieurs semaines. Dans les villes qui appliquent la compensation, l'opération n'a souvent plus de sens pour une résidence secondaire, et le bail meublé à l'année redevient l'option la plus sûre.

L'ordre des démarches avant de publier une annonce

Les guides présentent les règles une par une ; en pratique, c'est leur ordre qui évite les erreurs coûteuses, car une démarche faite trop tôt peut devoir être refaite. La séquence qui tient compte des dépendances entre elles :

1. Lire les délibérations de la commune : plafond de 120 ou 90 jours, changement d'usage, quotas, secteurs réservés. Sans cette lecture, tout le reste peut être inutile.
2. Lire le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux, puis informer le syndic.
3. Faire réaliser le DPE si le logement n'en a pas de valide, et chiffrer les travaux si la classe ne passe pas le calendrier.
4. Déposer la demande d'autorisation de changement d'usage, pour une résidence secondaire dans une commune concernée, et attendre la réponse.
5. Enregistrer le meublé par le téléservice et obtenir le numéro à 13 caractères.
6. Déclarer l'activité à l'Insee pour le SIRET, puis choisir entre micro-BIC et régime réel avant la première déclaration de revenus.
7. Prévenir l'assureur et adapter le contrat d'assurance habitation.
8. Publier l'annonce avec le numéro d'enregistrement, et tenir un décompte des jours loués si le bien est une résidence principale.

Les étapes 1 à 4 sont celles qui peuvent tout arrêter ; les étapes 5 à 8 sont administratives et se font en quelques jours.

Location saisonnière : réponses sur la mairie, le plafond et l'impôt

Faut-il déclarer en mairie la location de sa résidence principale ?

Oui dans les communes qui ont mis en place l'enregistrement, et la loi Le Meur l'a généralisé à toutes les communes avec une échéance au 20 mai 2026. Le loueur obtient un numéro à 13 caractères, qui doit figurer dans chaque annonce.

Que se passe-t-il si l'on dépasse 120 jours de location par an ?

La location d'une résidence principale au-delà du plafond de 120 jours, ou de 90 jours dans les communes qui l'ont abaissé, expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Le DPE est-il obligatoire pour louer en meublé de tourisme ?

Il est exigé pour une demande d'autorisation de changement d'usage, qui suppose une classe A à E, et le calendrier exclut la classe G depuis 2025, la classe F en 2028, puis impose une classe A à D à tous les meublés de tourisme en 2034. La résidence principale louée sous le plafond de jours n'est pas concernée.

Quel abattement en micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé ?

Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, l'abattement est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, contre 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé de tourisme classé.