Succession immobilière, ce que paient les héritiers et comment l'alléger

Les droits de succession à payer sur un bien immobilier dépendent de sa valeur au décès, de l'abattement de l'héritier et du taux d'imposition attaché à son lien de parenté avec le défunt. Un enfant hérite en exonération jusqu'à 100 000 € par parent ; au-delà, le barème progressif va de 5 à 45 %. Donation, usufruit, SCI et testament allègent la facture fiscale de la transmission du patrimoine.

Qui paie des droits de succession sur un bien immobilier ?

Les droits de succession sont dus par chaque héritier ou légataire, sur la part qu'il reçoit, et non par la succession prise comme un tout. Deux enfants qui héritent ensemble d'un appartement paient donc chacun l'impôt sur leur moitié, après application de leur propre abattement. Le notaire en fait le calcul pour chacun, selon le tarif de l'article 777 du Code général des impôts, mais la dette reste personnelle à l'héritier, même après le partage de la propriété.

Certaines personnes sont entièrement exonérées, quel que soit le montant hérité :

• le conjoint survivant et le partenaire de PACS, exonérés depuis la loi TEPA d'août 2007, à condition pour le partenaire que le défunt l'ait désigné par testament (le PACS ne donne pas, à lui seul, la qualité d'héritier) ;
• le frère ou la sœur du défunt, s'il remplit trois conditions à la fois au jour de l'ouverture de la succession : être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité qui l'empêche de travailler, et avoir vécu avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès ;
• certains héritiers dans des situations particulières (victimes de guerre ou d'actes de terrorisme, militaires, sapeurs-pompiers ou policiers décédés en service, par exemple), selon des règles que l'administration fiscale détaille au cas par cas.

Pour tous les autres, l'impôt dépend du lien de parenté avec le défunt. Plus le lien est éloigné, plus l'abattement est faible et plus le taux est élevé : un enfant bénéficie du régime le plus favorable, un neveu ou une nièce d'un régime nettement plus lourd, et une personne sans lien de parenté se voit appliquer un taux unique de 60 %. C'est cette échelle qui explique pourquoi la même maison peut coûter très peu à transmettre à ses enfants et beaucoup à transmettre à un proche non parent.

Le domicile fiscal compte aussi. Lorsque le défunt était domicilié en France, l'ensemble de ses biens, situés en France ou à l'étranger, entre dans le calcul. Un bien immobilier situé en France reste en revanche taxable en France même si le défunt vivait hors de France. Les conventions fiscales conclues entre la France et d'autres pays répartissent alors le droit d'imposer et évitent, en principe, qu'un même bien soit taxé deux fois.

Comment le bien immobilier entre dans l'évaluation de la succession

Avant tout calcul des droits, le notaire dresse l'inventaire du patrimoine du défunt. Il additionne ce qu'il possédait (l'actif brut), soustrait ce qu'il devait (le passif) et obtient l'actif net taxable. Le patrimoine immobilier pèse souvent l'essentiel de cet actif, et son évaluation commande toute la suite.

La valeur vénale au jour du décès

Le bien est retenu pour sa valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait se vendre sur le marché à la date du décès, et non pour son prix d'achat ni pour la valeur estimée au moment du règlement. L'estimation s'appuie sur les ventes de biens comparables dans le même secteur. Un avis de valeur d'un agent immobilier ou une expertise du notaire documentent ce chiffre, et le service public met à disposition l'outil « Patrim », qui donne accès aux prix des ventes réalisées autour du bien.

Sous-estimer le bien pour réduire les droits est une fausse économie. L'administration fiscale dispose d'un délai pour contrôler la valeur déclarée et réclamer les droits manquants, assortis d'intérêts de retard et, le cas échéant, de majorations. À l'inverse, une valeur élevée sert plus tard de prix d'acquisition pour calculer la plus-value si l'héritier revend : surévaluer n'est pas plus neutre que sous-évaluer.

Un bien détenu en commun obéit à des règles propres. Si le défunt était marié sous un régime de communauté, seule la moitié du bien commun entre dans sa succession, l'autre moitié revenant au conjoint au titre de la liquidation du régime matrimonial. Si le défunt possédait le bien en indivision avec un tiers, seule sa quote-part est retenue, et l'administration admet en pratique une décote pour tenir compte de la difficulté de vendre une part indivise.

L'abattement de 20 % sur la résidence principale

La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale, à une condition : au jour du décès, le logement doit aussi être la résidence principale du conjoint survivant, du partenaire de PACS, ou d'un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint. Une maison estimée à 400 000 € et occupée par le conjoint est ainsi déclarée pour 320 000 €. L'abattement réduit la base imposable de tous les héritiers, y compris des enfants, alors même que le conjoint, lui, ne paie rien.

Si le logement était vide au décès, ou occupé seulement par des enfants majeurs, l'abattement ne s'applique pas. C'est une situation fréquente lorsque le dernier parent vivait seul.

Les dettes déductibles et le crédit immobilier en cours

Les dettes du défunt existant au jour du décès se déduisent de l'actif, à condition d'être justifiées. Pour un bien immobilier, il s'agit d'abord du capital restant dû sur le crédit immobilier. Il faut toutefois vérifier l'assurance emprunteur : lorsqu'elle couvre le décès, l'assureur rembourse la banque, et le crédit disparaît du passif puisque les héritiers ne le doivent plus. Les impôts dus par le défunt (taxe foncière de l'année du décès, impôt sur le revenu restant à payer) et, dans certaines limites, les frais d'obsèques se déduisent également.

Les meubles du logement s'ajoutent à l'actif. Faute d'inventaire notarié, ils sont évalués forfaitairement à 5 % de la valeur des autres biens de la succession, ce forfait couvrant tous les objets et équipements du ou des lieux de vie.

Un bien démembré ou détenu par une société

Lorsque le défunt ne détenait que l'usufruit d'un bien, cet usufruit s'éteint au décès et rejoint la nue-propriété, sans droits de succession à payer par le nu-propriétaire. C'est le ressort de la stratégie de donation en démembrement de propriété. Si le bien est logé dans une société civile immobilière, ce ne sont pas les murs qui entrent dans la succession mais les parts sociales, évaluées en tenant compte des dettes de la société et, le cas échéant, d'une décote pour absence de liquidité.

Abattements et taux selon le lien de parenté

Une fois la part de chaque héritier connue, on retranche l'abattement personnel qui correspond à son lien avec le défunt, puis on applique le taux ou le barème. Les abattements ci-dessous sont ceux applicables aux successions en 2026 ; ils se cumulent avec l'abattement de 159 325 € accordé à tout héritier en situation de handicap qui l'empêche de travailler ou d'acquérir une formation.

L'abattement de 100 000 € entre parent et enfant s'applique séparément pour chaque parent : un enfant qui hérite de son père puis, plus tard, de sa mère en bénéficie deux fois. Un petit-enfant qui vient à la succession par représentation de son parent prédécédé reçoit, lui, l'abattement de ce parent, partagé avec ses frères et sœurs. L'abattement de 1 594 € ne vaut que si aucun autre abattement ne s'applique.

Attention à ne pas confondre ces chiffres avec ceux des donations : un grand-parent qui donne de son vivant à un petit-enfant dispose d'un abattement de 31 865 €, bien plus généreux que les 1 594 € d'une succession. C'est l'un des arguments les plus concrets en faveur de la transmission anticipée.

Le barème progressif en ligne directe

Entre parents et enfants, la part taxable après abattement est découpée en tranches, chacune imposée à son propre taux. Le barème en vigueur en 2026, publié par service-public.fr, est le suivant :

• jusqu'à 8 072 € : 5 % ;
• de 8 073 € à 12 109 € : 10 % ;
• de 12 110 € à 15 932 € : 15 % ;
• de 15 933 € à 552 324 € : 20 % ;
• de 552 325 € à 902 838 € : 30 % ;
• de 902 839 € à 1 805 677 € : 40 % ;
• au-delà de 1 805 677 € : 45 %.

Le taux marginal ne s'applique qu'à la fraction qui dépasse le seuil de sa tranche, jamais à la totalité de la part. Un héritier dont la part taxable atteint 600 000 € ne paie donc pas 30 % sur 600 000 €, mais 30 % sur la seule fraction située au-delà de 552 324 €. Dans la grande majorité des successions immobilières transmises aux enfants, l'essentiel de la part taxable se situe dans la tranche à 20 %.

Calcul des droits de succession immobilier : un exemple chiffré

Prenons un parent veuf, domicilié en France, qui laisse deux enfants. Son patrimoine se compose d'une maison estimée à 360 000 € au jour du décès, vide depuis son entrée en maison de retraite, et de 40 000 € sur ses comptes bancaires. Il restait 20 000 € de crédit immobilier, sans assurance emprunteur active. Aucune donation n'a été consentie dans les 15 dernières années.

1. Actif brut : 360 000 € + 40 000 € = 400 000 €, auxquels s'ajoute le forfait mobilier de 5 %, soit 20 000 €. Total : 420 000 €. La maison n'étant plus la résidence principale d'un conjoint ou d'un enfant mineur, l'abattement de 20 % ne joue pas.
2. Passif : le crédit restant, 20 000 €. L'actif net taxable s'établit à 400 000 €.
3. Part de chaque enfant : 200 000 €, dont on retranche l'abattement de 100 000 €. La part taxable est de 100 000 € par héritier.
4. Application du barème : 403,60 € sur la première tranche, 403,70 € sur la deuxième, 573,45 € sur la troisième, puis 20 % sur les 84 068 € restants, soit 16 813,60 €.

Chaque enfant doit 18 194,35 € de droits, soit 36 388,70 € pour la succession entière. Rapporté à la valeur transmise, cela représente un peu plus de 9 % : bien loin du taux de 20 % que l'on retient souvent à tort. Si le même parent avait donné la nue-propriété de la maison quinze ans plus tôt, ou si le conjoint avait encore occupé le logement, le résultat aurait été très différent.

Pour un premier ordre de grandeur, un simulateur en ligne suffit, et l'administration fiscale en propose un sur impots.gouv.fr. Un simulateur reste toutefois un outil d'information : il ne remplace ni le conseil du notaire ni la mesure exacte de chaque situation, et cet exemple ne vaut que pour une succession simple.Le montant définitif reste celui du notaire, qui intègre les donations antérieures, les biens à l'étranger, les contrats d'assurance vie et les éventuelles exonérations. Les deux résultats peuvent s'écarter sensiblement dès que la situation familiale sort du cas simple.

Déclaration, notaire et paiement des droits

La déclaration de succession est obligatoire dès que l'actif brut dépasse 50 000 € pour les héritiers en ligne directe et le conjoint, ou 3 000 € pour les autres héritiers. Elle doit être déposée, et les droits payés, dans les six mois qui suivent le décès lorsque celui-ci a eu lieu en France, ou dans les douze mois s'il est survenu à l'étranger. Passé ce délai, l'administration applique des intérêts de retard de 0,20 % par mois, puis une majoration si la déclaration n'est toujours pas déposée après une mise en demeure.

La présence d'un bien immobilier rend l'intervention du notaire obligatoire. Lui seul peut établir l'attestation de propriété immobilière, l'acte qui constate le transfert du bien aux héritiers et qui est publié au service de la publicité foncière. Ses honoraires et les taxes liées à cette publication s'ajoutent aux droits de succession : leur montant dépend de la valeur du bien et du nombre d'actes nécessaires, et le notaire les détaille dans son devis. Les frais de notaire d'une succession immobilière ne sont donc pas des droits de succession, même s'ils sont souvent réglés en même temps.

Lorsque les héritiers n'ont pas les liquidités nécessaires, et c'est fréquent quand l'héritage se compose surtout d'une maison, deux facilités existent :

• le paiement fractionné, qui étale les droits sur un an en trois versements, ou sur trois ans en sept versements lorsque l'actif hérité comprend au moins 50 % de biens non liquides comme un bien immobilier ;
• le paiement différé, réservé aux successions où un héritier reçoit la nue-propriété d'un bien : les droits sont alors payés à la fin de l'usufruit, en général au décès du conjoint survivant, ou six mois après la vente du bien.

Ces deux facilités donnent lieu à des intérêts et à des garanties, et doivent être demandées avec la déclaration. Une autre voie consiste à vendre le bien avant le paiement : le notaire prélève alors les droits sur le prix de vente, mais le délai de six mois reste difficile à tenir sur un marché lent.

Réduire la facture avant le décès : donation, démembrement, SCI et assurance vie

Une fois le décès survenu, il reste peu de marge : les abattements sont fixés, le barème aussi. Les vraies économies se préparent du vivant du propriétaire, et elles reposent sur une poignée d'outils légaux qui se combinent. Toute stratégie pour optimiser la transmission doit respecter la réserve héréditaire : les enfants sont des héritiers réservataires, et un donateur ne peut disposer librement, par donation ou par legs, que de la quotité disponible. Une solution qui avantage un enfant au-delà de cette limite expose les bénéficiaires au risque d'une action en réduction, et un conflit successoral coûte souvent plus cher que les droits économisés.

Chaque outil a aussi ses frais : acte notarié pour une donation immobilière (au tarif réglementé des notaires), frais de constitution et de gestion d'une SCI, frais sur versements d'un contrat d'assurance vie. Les comparer à l'économie d'impôt attendue fait partie de la décision, au même titre que l'âge du donateur et la composition de son patrimoine.

Les donations et le rappel fiscal de 15 ans

Les abattements de donation se renouvellent tous les 15 ans. Un parent peut donc transmettre 100 000 € à chacun de ses enfants en franchise de droits, puis recommencer quinze ans plus tard. Deux parents qui ont deux enfants transmettent ainsi 400 000 € sans impôt à chaque cycle. En sens inverse, toute donation consentie moins de 15 ans avant le décès est « rappelée » : elle consomme l'abattement de succession de l'enfant qui l'a reçue. Commencer tôt, à 55 ou 60 ans plutôt qu'à 75, laisse le temps de profiter de deux cycles.

Donner un bien immobilier en pleine propriété présente toutefois un inconvénient : le parent se dépossède de son logement ou de ses revenus locatifs. C'est la raison d'être du démembrement.

Le démembrement de propriété

Donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit permet au parent de continuer à habiter le logement ou à en percevoir les loyers, tout en ne payant des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur est calculée selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), selon l'âge de l'usufruitier : à 65 ans, l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 % ; à 75 ans, l'usufruit ne vaut plus que 30 %. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun droit supplémentaire. Le gain combine donc une base taxable réduite et l'absence de taxation de l'usufruit.

La SCI familiale

Placer un ou plusieurs biens dans une société civile immobilière transforme les murs en parts sociales, plus faciles à transmettre par petites fractions, à chaque cycle d'abattement. Les statuts permettent au parent de garder la gérance et le contrôle des décisions, même lorsqu'il ne détient plus la majorité des parts. La SCI familiale et ses règles de transmission demandent un formalisme réel (comptes annuels, assemblées) et ne réduisent pas l'impôt par elles-mêmes : elles facilitent la donation progressive et évitent l'indivision entre héritiers.

L'assurance vie, hors succession

Les capitaux d'une assurance vie versés aux bénéficiaires désignés échappent en grande partie aux droits de succession. Pour les primes versées avant les 70 ans de l'assuré (article 990 I du CGI), chaque bénéficiaire peut bénéficier d'un abattement de 152 500 €, puis d'un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et de 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans, un abattement global de 30 500 € s'applique à l'ensemble des bénéficiaires, le surplus des primes étant soumis aux droits de succession selon le lien de parenté, les intérêts restant exonérés. L'assurance vie ne transmet pas un bien immobilier en tant que tel, mais elle procure aux héritiers les liquidités qui leur permettront de payer les droits sur la maison sans devoir la vendre.

Le testament et les options du conjoint

Le conjoint survivant, exonéré de droits, choisit entre plusieurs options lorsque le défunt laisse des enfants communs : un quart en pleine propriété ou la totalité en usufruit. Une donation au dernier vivant ou un testament élargissent ce choix. Opter pour l'usufruit de la totalité réduit la part des enfants à la nue-propriété, ce qui allège mécaniquement leurs droits immédiats et leur permet de demander le paiement différé. Le testament sert aussi à protéger un partenaire de PACS, qui n'hérite de rien sans lui.

Après la succession : garder, partager ou vendre le bien hérité

À l'issue du règlement, les héritiers détiennent ensemble le bien en indivision. Cette situation peut durer, mais elle exige l'accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits pour les actes de gestion courants, et l'unanimité pour vendre, sauf autorisation du juge. Les désaccords sur l'occupation ou la vente d'une maison de famille sont l'une des premières sources de conflit entre héritiers.

Trois issues sont possibles. Le partage attribue le bien à l'un des héritiers, qui verse aux autres une soulte, et donne lieu à un droit de partage dont le taux est réduit pour les partages de succession. Une convention d'indivision organise la gestion pour une durée déterminée, renouvelable. La vente, enfin, répartit le prix entre les indivisaires.

En cas de vente, la valeur retenue dans la déclaration de succession devient le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière à la revente, majoré des frais acquittés au moment de la succession. Une vente rapide, à un prix proche de la valeur déclarée, ne dégage donc en principe aucune plus-value imposable. Les travaux réalisés après la succession et non déduits des revenus peuvent, sous conditions, majorer ce prix d'acquisition. Si le bien est conservé et mis en location, les loyers relèvent des règles de la fiscalité immobilière des revenus fonciers, comme pour tout investissement locatif : la location devient alors un placement dont il faut mesurer la rentabilité, travaux et charges compris, face à l'argent que rapporterait la vente.

Le choix entre garder et vendre n'est pas seulement fiscal : il dépend de l'état du bien, des travaux à prévoir, de la capacité des héritiers à financer les charges et de l'usage que chacun envisage. Une estimation sérieuse, faite au moment de la déclaration, sert à la fois à payer les bons droits et à préparer la décision.

Succession d'un bien immobilier : les cas qui changent le calcul

Faut-il payer des droits de succession sur la maison familiale quand on est le conjoint ?

Le conjoint marié et le partenaire de PACS désigné par testament sont totalement exonérés de droits de succession, quelle que soit la valeur de la maison. Les enfants, eux, paient sur leur part, mais l'abattement de 20 % sur la résidence principale s'applique si le conjoint y vit toujours au jour du décès.

Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

Il n'existe pas de moyen de les supprimer entièrement en ligne directe au-delà des abattements, mais la donation en nue-propriété, renouvelée tous les 15 ans, combinée à une assurance vie alimentée avant 70 ans, permet de transmettre un patrimoine important avec peu ou pas d'impôt. Plus la préparation commence tôt, plus elle est efficace.

Quels droits paie un neveu qui hérite d'un appartement ?

Un neveu ou une nièce bénéficie d'un abattement de 7 967 €, puis paie 55 % sur le reste de sa part. Sur un appartement de 200 000 €, la facture approche donc 106 000 €. Une assurance vie ou une donation anticipée réduit fortement cette charge, sans pouvoir l'effacer.

Que se passe-t-il si les héritiers ne peuvent pas payer les droits dans les six mois ?

Ils peuvent demander le paiement fractionné sur un an ou, lorsque l'héritage comprend au moins 50 % de biens non liquides, sur trois ans. Le paiement différé reste possible pour la nue-propriété. À défaut de demande, des intérêts de retard de 0,20 % par mois s'appliquent dès le septième mois.