Le démembrement de propriété est une technique juridique qui consiste à séparer les deux attributs de la propriété pleine d'un bien immobilier : l'usufruit immobilier (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété investissement (droit de disposer du bien, sans en jouir). Cette dissociation est utilisée dans des stratégies de transmission patrimoniale et d'investissement à moindre coût.
Fonctionnement et valeur du démembrement
La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème dépend de l'âge de l'usufruitier : plus l'usufruitier est jeune, plus sa quote-part est élevée. Par exemple, si l'usufruitier a entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la valeur totale du bien. Cette répartition est fondamentale pour calculer les droits de donation ou de succession.
- Usufruitier : droit d'habiter le bien ou de percevoir les loyers
- Nu-propriétaire : propriété du bien sans en jouir, récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier
- Donation avec réserve d'usufruit : donner la nue-propriété aux enfants, conserver l'usufruit
- Barème fiscal 669 CGI : usufruit de 10 % à 90 % selon l'âge de l'usufruitier
La donation avec réserve d'usufruit est l'utilisation la plus courante du démembrement. Un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, soit une assiette réduite de 30 à 60 % selon l'âge. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et les enfants recouvrent la pleine propriété sans payer de droits de succession supplémentaires.
L'investissement en nue-propriété est une autre application. Des promoteurs proposent des biens à acquitter en nue-propriété seulement (l'usufruit étant cédé à un bailleur social pour 15 à 20 ans). L'investisseur achète avec une décote de 30 à 40 %, ne perçoit pas de loyers pendant la période d'usufruit, mais récupère le bien en pleine propriété sans imposition au terme. Pendant la période, aucune gestion locative n'est à assurer, aucune taxe foncière n'est due, et le bien n'entre pas dans l'assiette de l'IFI. Cette stratégie convient aux investisseurs avec un horizon de 15-20 ans cherchant une valorisation patrimoniale sans contrainte de gestion.
