Le viager immobilier est un mode de vente atypique dans lequel l'acheteur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) un bouquet initial puis une rente viagère mensuelle jusqu'au décès du vendeur. Le prix total n'est pas connu à l'avance : il dépend de la durée de vie du vendeur. Ce système s'inscrit dans une double logique : complément de retraite pour le vendeur, acquisition à prix réduit pour l'acheteur.
Viager occupé et viager libre : quelle différence ?
Dans le viager occupé achat, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. L'acheteur ne peut pas occuper le bien ni le louer pendant cette période. En contrepartie, le prix est diminué d'une décote d'occupation calculée selon l'ésper dé de vie du vendeur et la valeur locative du bien (table de mortalité INSEE). Cette décote représente généralement 30 à 50 % de la valeur vénale du bien. Le viager libre, plus rare, permet à l'acheteur d'occuper ou louer le bien immédiatement : la rente est donc plus élevée.
- Bouquet : somme versée comptant à la signature, généralement 20 à 30 % de la valeur
- Rente : mensualité versée à vie, indexée sur l'inflation (indice INSEE)
- Viager occupé : décote d'occupation, acheteur ne peut pas habiter le bien
- Viager libre : acheteur occupe le bien immédiatement, rente plus élevée
Du côté du vendeur, la fiscalité du viager est avantageuse. La rente viagère est imposée à l'IR selon un abattement dépendant de l'âge du crédirentier au moment de la première rente : 70 % d'abattement si le vendeur a moins de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans. Le bouquet n'est pas imposable si le bien vendu est la résidence principale.
Du côté de l'acheteur, le risque principal est l'aléa de durée de vie. Si le vendeur vit longtemps, l'acheteur peut payer bien au-delà de la valeur marché du bien. Pour limiter ce risque, certains contrats prévoient une clause de révision ou une durée minimale de rente garantie. Le viager est réglementé par le Code civil et nécessite obligatoirement l'intervention d'un notaire. Les litiges sont rares mais la complexité du montage recommande de se faire accompagner par un spécialiste du viager.
