Acheter à deux sans être mariés, ce qui protège vraiment

L'achat immobilier entre concubins est une acquisition faite sans mariage ni Pacs, que le droit ne traite pas comme celle d'un couple. Chacun détient une quote-part fixée chez le notaire, l'indivision s'applique par défaut, la SCI reste possible, et le concubin survivant n'hérite de rien sans testament.

Le code civil ne connaît pas le concubinage

L'union libre est une situation de fait. L'article 515-8 du code civil la définit comme une vie commune stable et continue, et s'arrête là : aucun régime matrimonial, aucun devoir de secours, aucune vocation successorale. Un couple marié acquiert le plus souvent en communauté ; deux concubins, eux, achètent comme deux personnes étrangères l'une à l'autre. Cette neutralité légale est la clé de tout ce qui suit : rien ne vous protège par défaut, tout se construit dans les documents signés.

Conséquence concrète : chaque concubin conserve son patrimoine propre, ses dettes et ses revenus. Un achat immobilier réalisé sans mariage ne crée aucun bien commun au sens juridique du terme. Il crée une copropriété à deux, avec des règles précises que beaucoup découvrent au moment de la séparation ou du décès, c'est-à-dire trop tard. Le couple qui achète doit donc construire lui-même sa propre solidarité, exemple rare en droit de la famille où le régime légal fait d'ordinaire ce travail.

L'achat en indivision, le régime par défaut

Quand deux concubins signent ensemble l'acte d'achat, ils deviennent propriétaires indivis. L'indivision est le cadre appliqué automatiquement : chacun détient une quote-part du bien, exprimée en pourcentage, et personne ne possède une pièce plutôt qu'une autre. L'indivision porte sur la valeur, pas sur la surface.

La quote-part, seule preuve de ce que chacun possède

Voilà l'aspect le plus souvent négligé. Le notaire inscrit dans l'acte de vente la répartition choisie : 50/50, 60/40, 70/30. Cette mention vaut preuve. Si vous achetez à parts égales alors que l'un a fourni un apport bien plus important, l'excédent est considéré comme une libéralité et devient très difficile à récupérer. À l'inverse, une quote-part calée sur le financement réel de chacun protège les deux acheteurs sans formalité supplémentaire.

Trois gestes évitent l'essentiel des litiges : faire figurer l'origine des fonds dans l'acte, conserver les justificatifs des virements d'apport, et vérifier que la répartition inscrite correspond bien à ce qui a été versé. Un apport personnel issu d'une donation familiale se mentionne explicitement.

La convention d'indivision, pour organiser la gestion

Par défaut, l'indivision est un régime instable : l'article 815 pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Chaque indivisaire peut donc provoquer la vente du bien à tout moment. La convention d'indivision, signée chez le notaire, corrige ce défaut. Elle peut être conclue pour une durée déterminée renouvelable, désigner un gérant, fixer la répartition des charges et la contribution de chacun aux mensualités du prêt.

Elle permet aussi d'insérer une clause de rachat prioritaire : en cas de séparation, celui qui souhaite conserver le logement l'achète en priorité à l'autre. Pour un projet immobilier de long terme, c'est le document le plus utile et le moins coûteux.

La SCI, l'autre façon d'acheter un bien immobilier à deux

La société civile immobilière transforme la propriété directe en détention de parts sociales. Les concubins créent une SCI, elle achète le bien, chacun détient un nombre de parts correspondant à son apport. La gestion est alors régie par les statuts, et non plus par l'indivision.

L'intérêt est double. La SCI échappe à la règle légale sur la sortie de l'indivision : un associé ne peut pas exiger la vente, il cède ses titres selon les règles prévues par les statuts. Et la transmission se prépare finement, par donation progressive de parts ou par démembrement, ce qui est utile quand l'un des deux concubins a des enfants d'une précédente union.

Le revers est la contrainte. Une SCI suppose des statuts rédigés, une assemblée annuelle, une gestion comptable et des déclarations : c'est une entreprise, avec les dépenses et les obligations d'une entreprise. Elle rend aussi le financement un peu moins simple, car les banques prêtent à la société en exigeant la garantie des associés. Elle se justifie pour un patrimoine destiné à durer ou à s'étoffer, beaucoup moins pour un premier achat appartement occupé par le couple. Un conseil spécifique auprès d'un professionnel du chiffre est ici nécessaire, car le choix du type d'imposition engage pour des années. Pour une société à deux, la fiche sur la SCI familiale et sa fiscalité détaille les statuts et le régime d'imposition.

Indivision, SCI ou achat seul : ce qui change

Quand le financement n'est pas à parts égales

C'est la situation la plus fréquente et la plus mal traitée. L'un dispose d'un apport, l'autre pas ; l'un rembourse une plus grosse part du crédit immobilier. Pour tenir compte de ce déséquilibre, trois montages sont possibles, et ils ne se valent pas.

• Quote-part proportionnelle : la répartition inscrite dans l'acte reflète l'apport et la participation à l'emprunt. C'est la solution la plus lisible et celle que recommandent les notaires.
• Reconnaissance de dette : l'achat se fait à parts égales, et celui qui a moins financé signe une créance au profit de l'autre. La créance doit être datée, chiffrée et enregistrée pour être opposable.
• Compte indivis : les deux concubins alimentent un compte commun d'où partent les mensualités et les charges, ce qui rend la contribution de chacun traçable sans autre acte.

Le pire montage est l'absence de montage : payer les échéances depuis son propre compte sans rien écrire. Au moment du partage, la preuve repose sur des relevés dispersés, et le juge tranche sur ce qui est démontrable, pas sur ce qui est vrai. Celui qui a payé davantage récupère alors rarement la totalité de ce qu'il a versé. Le montant de l'apport personnel et sa traçabilité se documente dès l'offre d'achat, avant même la promesse de vente.

Côté banque, deux concubins empruntent en coemprunteurs solidaires. Chacun est tenu de la totalité de la dette, quelle que soit la quote-part inscrite dans l'acte. La quotité d'assurance emprunteur se règle en conséquence : une couverture à 50/50 laisse le survivant avec la moitié du capital à rembourser, une couverture à 100/100 solde le prêt entier. Les conditions d'obtention d'un crédit immobilier ne changent pas parce que le couple n'est pas marié, mais la banque examine les deux dossiers séparément.

Séparation : comment sort-on de l'indivision ?

La rupture d'un concubinage n'ouvre aucune procédure. Il n'y a pas de divorce, donc pas de juge saisi automatiquement. Reste le bien, et trois issues.

La première est le rachat de la quote-part de l'autre, ce que l'on appelle la licitation. Celui qui reste rachète la part sortante, sur la base d'une estimation contradictoire, et reprend seul le prêt, ce qui suppose l'accord de la banque et souvent une désolidarisation formelle. La deuxième est la vente du bien et le partage du prix de vente selon les quotes-parts, après remboursement du capital restant dû. La troisième est le maintien de l'indivision, possible mais rarement paisible : les décisions de gestion courante exigent la majorité des deux tiers, et les travaux importants l'unanimité.

Si le dialogue est rompu, l'article 815 permet à chacun de demander le partage judiciaire. La procédure est longue et l'issue est en général une vente aux enchères, à un prix inférieur au marché. Tel est ce que la convention d'indivision cherche à éviter.

Décès : pourquoi le concubin survivant n'hérite de rien

Voici la règle la plus brutale de l'achat en concubinage, et celle qui surprend le plus. Le concubin survivant n'est pas héritier. Il ne figure nulle part dans l'ordre successoral du code civil. La part du défunt revient à ses enfants, à défaut à ses parents, à défaut à ses frères et sœurs. Ces héritiers deviennent immédiatement coïndivisaires du survivant, avec le droit d'exiger la vente du logement.

La comparaison avec les autres statuts est nette. Le conjoint survivant marié bénéficie d'un droit viager au logement et hérite de plein droit. Le partenaire survivant d'un Pacs bénéficie d'une jouissance gratuite du logement pendant un an et d'une exonération totale de droits de succession, mais il n'hérite qu'en présence d'un testament. Celui qui reste après un concubinage n'a, lui, ni jouissance, ni vocation successorale, et il supporte le taux de droits de succession applicable entre personnes non parentes, soit 60 % de ce qu'il reçoit. Ce taux rend une transmission par testament seul largement insuffisante sur un patrimoine immobilier de valeur : le bien lui appartient pour moitié, mais l'autre moitié se paie très cher.

La règle vaut aussi pour la location : un concubin n'est pas titulaire du bail si son nom n'y figure pas, sauf vie commune d'au moins un an au moment du décès. Le sujet de la succession immobilière et de ses abattements mérite d'être regardé avant l'achat, pas après.

Comment protéger son concubin lors de l'achat ?

Aucune solution unique ne suffit ; c'est la combinaison qui protège. Quatre outils sont à la disposition des concubins, et ils se décident au moment de l'acquisition.

• Le testament : indispensable, mais il ne peut porter que sur la quotité disponible si le défunt a des enfants. Il se dépose chez le notaire et s'inscrit au fichier central des dispositions de dernières volontés.
• La clause de tontine : insérée dans l'acte d'achat, elle prévoit que celui qui reste est réputé seul propriétaire depuis l'origine. Elle est irrévocable sans accord des deux et suppose des apports et des espérances de vie proches, faute de quoi le juge peut la requalifier en donation ; surtout, le fisc taxe la part recueillie comme une succession (article 754 A du CGI), soit 60 % entre concubins, sauf pour une résidence principale commune de moins de 76 000 €.
• La SCI avec démembrement croisé : chacun détient la nue-propriété de ses parts et l'usufruit de celles de l'autre. Au décès, celui qui reste réunit l'usufruit et conserve le logement sans droits à payer.
• L'assurance emprunteur bien calibrée : une quotité élevée sur chaque tête évite d'avoir à rembourser seul un emprunt devenu ingérable.

Le Pacs, enfin, mérite d'être considéré avant tout projet d'acheter un bien immobilier ensemble. Il ne crée pas de vocation successorale, mais il exonère totalement le partenaire survivant de droits de succession dès lors qu'un testament existe, et il permet de choisir le régime de l'indivision ou celui de la séparation de biens. Il est nettement plus simple à mettre en place qu'un contrat de mariage et produit, sur le plan fiscal, l'essentiel de l'effet recherché.

Les étapes à sécuriser avant la signature

Un achat en union libre se prépare dans l'ordre. Chaque étape ci-dessous se règle avant la suivante, et aucune ne se rattrape facilement une fois le bien acquis.

• Chiffrer le montant réel apporté par chacun, apport comme capacité d'emprunt, et vérifier que la quote-part envisagée y correspond. C'est l'outil de mesure de toute la suite.
• Annoncer la répartition dès l'offre, puis la faire figurer dans la promesse de vente : le notaire n'invente pas une clé, il transcrit ce que les acquéreurs lui donnent.
• Décider du véhicule, indivision simple ou SCI, en fonction de la durée envisagée et de la présence d'enfants d'une autre union.
• Calibrer les quotités d'assurance et demander à la banque une garantie adaptée à la situation de chaque coemprunteur.
• Signer la convention d'indivision et le testament le même jour que l'acquisition, tant que le conseil du notaire est disponible et que le dossier est frais.
• Prévoir le financement des travaux et des grosses dépenses à venir : une répartition qui ignore les travaux futurs devient injuste au bout de quelques années.

Un point de vigilance mérite d'être noté : ce qui a été acquis avant la vie commune reste la propriété de celui qui l'avait acheté, et le mélange des comptes est la première source de litige entre concubins. Il est également prudent de relire cette organisation tous les trois ou quatre ans, car la situation financière du couple évolue et la possibilité d'ajuster diminue avec le temps.

Questions fréquentes sur l'achat immobilier en concubinage

Est-il possible d'acheter sans être mariés ?

Oui, sans aucune restriction. Deux concubins peuvent acheter une maison ou un appartement, emprunter ensemble et signer le même acte de vente. La loi n'impose ni mariage ni Pacs pour acheter en couple : elle se contente de ne leur accorder aucune protection réciproque.

Quels sont les risques d'un achat en indivision ?

Trois principalement : la sortie forcée qu'un seul indivisaire peut provoquer, le blocage des décisions de gestion quand l'entente est mauvaise, et l'arrivée des héritiers du défunt comme coïndivisaires. Une convention d'indivision neutralise les deux premiers, un testament limite le troisième.

Peut-on modifier la quote-part après l'achat ?

C'est possible mais coûteux : la modification passe par un acte notarié et s'analyse fiscalement comme une cession ou une donation entre personnes non parentes. Mieux vaut fixer la répartition juste au moment de la signature.

Comment se passe la vente en concubinage ?

La vente exige l'accord des deux indivisaires. Le prix est réparti selon les quotes-parts inscrites dans l'acte d'achat, après remboursement du capital restant dû à la banque. Si l'un refuse de vendre, seule la voie judiciaire du partage reste ouverte.