Prêt à taux zéro : qui y a droit, pour quel logement et quel montant

Trois conditions décident de l'éligibilité au prêt à taux zéro, destiné à financer l'acquisition d'une résidence principale : ne pas avoir été propriétaire de son logement depuis deux ans, rester sous un plafond de revenu fiscal fixé en fonction de la zone et du foyer, et acheter ou construire un logement neuf, ou un logement ancien avec travaux en zone B2 ou C. Le montant du PTZ dépend ensuite de la tranche de revenus et du coût total de l'opération.

Le prêt à taux zéro, une aide de l'État à l'accession

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier aidé par l'État : l'emprunteur rembourse uniquement le capital, sans intérêt ni frais de dossier, et l'État compense la banque. Il finance l'achat ou la construction d'une future résidence principale et vient toujours en complément d'un autre crédit, jamais seul. Il n'existe donc pas de « prêt taux zéro » qui financerait la totalité d'un achat immobilier : le PTZ couvre une partie du coût, le prêt principal le reste, avec l'apport personnel éventuel.

Le dispositif a été réformé au 1er avril 2025 par la loi de finances, puis prolongé jusqu'à fin 2027. Deux changements comptent pour les ménages qui préparent un projet aujourd'hui. D'une part, le neuf est redevenu éligible sur tout le territoire, maison individuelle comprise, alors que les années précédentes l'avaient réservé aux appartements des zones tendues. D'autre part, l'ancien avec travaux reste ouvert dans les zones B2 et C, c'est-à-dire les communes où le marché immobilier est le moins tendu.

Le PTZ est distribué par les banques ayant signé une convention avec l'État. La demande se fait donc auprès de l'établissement qui accorde le prêt principal, au moment du montage du dossier de financement. Aucun guichet public ne délivre le PTZ directement, et la banque reste libre d'accepter ou non le dossier global.

L'objet du dispositif est de favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, grâce à une part de financement gratuite. Dans le cadre actuel, le PTZ reste ouvert aux offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027. Il ne doit pas être confondu avec d'autres aides à l'acquisition, comme la TVA à taux réduit dans les quartiers prioritaires (QPV) ou les prêts des grandes agglomérations, de Paris à Bordeaux ou Toulouse, qui obéissent à leurs propres règles. Pour une information à jour, le site economie.gouv publie le guide officiel et un simulateur gratuit.

Quelles sont les conditions du prêt à taux zéro côté emprunteur ?

Les conditions d'obtention portent sur la personne qui achète autant que sur le logement. Côté emprunteur, trois critères d'obtention s'additionnent : la primo-accession, le plafond de ressources et l'obligation d'habiter le logement.

Être primo-accédant au sens du PTZ

Le statut de primo accédant ne signifie pas « n'avoir jamais rien acheté ». La règle est plus souple : aucun membre du foyer ne doit avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Un ancien propriétaire qui loue depuis plus de deux ans redevient donc éligible. Posséder une résidence secondaire ou un bien mis en location ne ferme pas la porte, puisque seule la propriété de la résidence principale est regardée.

Des exceptions existent. La condition de primo-accession ne s'applique pas lorsqu'un membre du foyer est titulaire d'une carte mobilité inclusion avec mention invalidité, perçoit l'allocation adulte handicapé ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé, ou lorsque la résidence principale a été rendue inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique. La détention d'un usufruit ou d'une nue-propriété sur un logement n'est pas non plus assimilée à une propriété pleine.

Rester sous le plafond de ressources

Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l'année N-2 : pour une offre de prêt émise en 2026, c'est l'avis d'imposition 2025 sur les revenus 2024 qui fait foi. On additionne le revenu fiscal de toutes les personnes qui occuperont le logement, y compris un futur conjoint ou un concubin qui déclare seul.

Une règle limite les effets d'aubaine : le revenu retenu est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence total et le coût total de l'opération divisé par 9. Un ménage aux revenus déclarés faibles mais qui achète un logement cher est donc reclassé dans une tranche de revenus supérieure, voire au-delà du plafond. Le plafond lui-même varie selon la zone du logement et le nombre de personnes du foyer ; les montants à jour sont publiés par service-public et repris par chaque banque dans ses outils.

Habiter le logement comme résidence principale

Le logement financé doit devenir la résidence principale de l'emprunteur, au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux, et le rester pendant au moins six ans. La mise en location est admise seulement dans des situations encadrées : mobilité professionnelle, décès, divorce ou rupture de PACS, invalidité, chômage de plus d'un an. Dans ces cas, le loyer et les revenus du locataire restent eux aussi plafonnés.

Quels logements sont éligibles au prêt à taux zéro ?

Le type de logement et sa localisation forment la seconde moitié des conditions. Depuis avril 2025, le tableau est le suivant.

Pour l'ancien, les travaux retenus sont ceux d'amélioration, de création de surface habitable, de modernisation, d'assainissement, d'aménagement de surfaces annexes ou d'économie d'énergie. Ils doivent être facturés par des entreprises et terminés dans les trois ans suivant l'offre de prêt. Un achat ancien en zone B1, A ou A bis ne donne pas droit au PTZ, même avec un chantier lourd ; c'est souvent là que les dossiers se perdent. Les chantiers d'économie d'énergie ont par ailleurs leur propre prêt bonifié, l'éco-PTZ, présenté avec les autres aides dans notre dossier sur les aides à la rénovation énergétique.

Pour un achat dans l'ancien entre particuliers, Esprit Sud Est détaille les conditions d'éligibilité au prêt à taux zéro.

Zone A bis, A, B1, B2 ou C : comment savoir où se situe le logement ?

Le zonage classe chaque commune selon la tension entre l'offre et la demande de logements. La zone A bis regroupe Paris et une partie de la petite couronne, la zone A les grandes agglomérations comme Lyon, Lille ou la Côte d'Azur, la zone B1 les agglomérations de taille moyenne au marché tendu, la zone B2 les villes moyennes, et la zone C le reste du territoire, essentiellement rural.

La localisation du logement agit à deux niveaux. Elle fixe le plafond de ressources : plus la zone est tendue, plus le revenu admis est élevé. Elle fixe aussi le plafond du coût de l'opération pris en compte pour le calcul : un logement acheté en zone A bis peut être retenu pour un montant bien supérieur au même logement en zone C. Le classement d'une commune est révisé par arrêté, et plusieurs centaines de communes ont changé de zone ces dernières années. Le simulateur officiel du ministère de l'Économie indique la zone à partir du code postal ; c'est le seul repère fiable, car un site qui recopie une liste ancienne peut donner une zone périmée.

Quel est le montant du prêt à taux zéro ?

Le montant du PTZ s'obtient en multipliant le coût de l'opération retenu par une quotité. Le coût retenu est le plus petit des deux montants suivants : le coût réel de l'opération (prix du logement, frais de notaire inclus pour le neuf, montant des travaux pour l'ancien) ou un plafond fixé selon la zone et le nombre de personnes du foyer. Le montant maximum du PTZ ne dépasse donc jamais la quotité appliquée à ce plafond.

Ce plafond n'est pas proportionnel au nombre de personnes : un coefficient familial s'applique, qui augmente moins vite que la taille du foyer. Une famille de cinq personnes n'a donc pas un plafond cinq fois supérieur à celui d'une personne seule. Les montants en euros sont fixés par décret et l'apport personnel, l'épargne ou une donation familiale n'entrent pas dans ce calcul, seul le coût de l'opération compte. Chaque justificatif (avis d'imposition, titre de propriété antérieur le cas échéant, devis) sert à placer le dossier dans la bonne tranche.

La quotité, elle, dépend de la tranche de revenus du ménage et du type de logement. Selon les données publiées par l'administration, elle va de 10 % à 50 % du coût retenu :

• tranche 1 (revenus les plus modestes) : 50 % pour un logement collectif neuf ou un logement ancien avec travaux, 30 % pour une maison individuelle neuve ;
• tranches 2 et 3 : 40 % pour un logement collectif ou ancien, 20 % pour une maison individuelle ;
• tranche 4 (revenus les plus élevés sous le plafond) : 20 % pour un logement collectif ou ancien, 10 % pour une maison individuelle.

Prenons l'exemple d'un logement collectif neuf dans une zone B1 pour un ménage de trois personnes en tranche 2 : la banque compare le prix total au plafond de la zone pour trois personnes, retient le plus faible, puis applique 40 %. Le même ménage, pour une maison neuve, verrait sa quotité tomber à 20 %. Le total du financement ne change pas, mais la part sans intérêt est divisée par deux : le prêt principal, plus coûteux, prend le relais. Pour le comparer à votre capacité d'emprunt, notre outil de simulation de prêt immobilier permet de tester plusieurs répartitions.

Le PTZ ne peut pas non plus dépasser le montant du ou des autres prêts d'une durée d'au moins deux ans qui financent la même opération. Un ménage qui paie comptant la moitié du prix ne peut donc pas compléter avec un PTZ supérieur à son crédit principal.

Durée et différé : comment se rembourse un PTZ ?

Le remboursement du PTZ s'étale sur 20 à 25 ans selon la tranche de revenus, avec une période de différé pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse rien sur ce prêt. Les ménages de la tranche la plus modeste ont le différé le plus long ; à l'autre bout, la tranche 4 rembourse dès le départ ou presque. Le différé n'est pas une faveur ajoutée : il permet de concentrer l'effort sur le prêt principal pendant les premières années, puis de rembourser le PTZ une fois ce dernier allégé.

Cette mécanique explique pourquoi les banques proposent presque toujours un lissage. Sans lui, les mensualités totales feraient un saut au moment où le différé prend fin. Le lissage étale le prêt principal pour que la somme des deux échéances reste stable sur toute la durée ; la méthode et ses limites sont détaillées dans notre article sur le prêt lissé avec un PTZ.

Le PTZ peut être remboursé par anticipation sans pénalité. En cas de revente du logement, il devient exigible : le capital restant dû est remboursé sur le prix de vente, sauf exceptions (mobilité, décès, divorce) où un transfert sur un nouveau logement est possible.

Quels prêts compléter avec le PTZ ?

Le PTZ se cumule avec la plupart des prêts qui financent une résidence principale. Le cas le plus courant reste le prêt immobilier bancaire classique, à taux fixe. S'y ajoutent selon le profil :

• le prêt d'accession sociale (PAS), réservé aux ménages modestes et ouvrant droit à l'APL accession dans certains cas ;
• le prêt conventionné, sans condition de ressources ;
• le prêt Action Logement, accordé aux salariés des entreprises du secteur privé, dont les conditions et la disponibilité varient d'une année à l'autre ;
• les prêts de collectivités locales, quand une ville ou une région en propose ;
• l'éco-PTZ, pour financer la partie rénovation énergétique d'un logement ancien.

La combinaison sert surtout à réduire le coût global du financement et l'apport demandé. Les banques exigent souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie ; le PTZ ne le remplace pas, mais il réduit la part du prêt principal et améliore le taux d'endettement. Les règles d'apport personnel dans un achat immobilier s'appliquent au dossier complet, PTZ compris.

Comment bénéficier du prêt à taux zéro : les étapes du dossier

Obtenir un PTZ ne demande pas de démarche séparée, mais un dossier de prêt complet monté avec la banque ou le courtier. L'ordre qui évite les mauvaises surprises :

1. vérifier la zone du futur logement et le plafond de ressources correspondant au nombre de personnes du foyer ;
2. réunir l'avis d'imposition N-2 de chaque occupant, le contrat de réservation ou le compromis de vente, et les devis de travaux pour un achat ancien ;
3. faire une première simulation du PTZ avec l'outil officiel, puis la confronter à celle de la banque ;
4. déposer la demande auprès d'une banque ayant signé la convention avec l'État, en même temps que la demande du prêt principal ;
5. recevoir une offre de prêt qui détaille séparément le PTZ, sa durée et son différé ;
6. justifier l'occupation du logement en résidence principale dans le délai d'un an.

Une banque n'est pas obligée de distribuer le PTZ, et toutes ne l'acceptent pas sur tous les projets. Comparer deux ou trois établissements, ou passer par un courtier, reste utile pour un achat neuf comme pour un ancien avec travaux. Les conditions du crédit principal, durée et taux, pèsent autant que le PTZ dans le coût final ; elles sont développées sur notre page consacrée au prêt immobilier et à ses conditions.

Les cas qui écartent un dossier au dernier moment

La plupart des refus ne viennent pas du revenu mais d'un détail du projet. Un compromis signé pour un appartement ancien en zone B1 avec travaux : le logement n'est pas éligible, quelle que soit l'ampleur du chantier. Un couple dont l'un des membres a vendu sa résidence principale dix-huit mois plus tôt : la condition des deux ans n'est pas remplie, même si l'autre n'a jamais été propriétaire. Un ménage aux revenus modestes qui achète un bien de grande valeur : la règle du coût total divisé par 9 le fait sortir du plafond.

D'autres écueils tiennent au calendrier. L'offre de prêt doit être émise pendant la période de validité du dispositif ; une prolongation votée en loi de finances n'est jamais acquise d'avance. Pour l'ancien, les travaux doivent être achevés dans les trois ans. Enfin, la quotité retenue est celle de la tranche à la date de l'offre : un changement de situation entre la simulation et l'offre (naissance, revenu N-2 réévalué) peut modifier le montant du PTZ, dans un sens comme dans l'autre.

Prêt à taux zéro : réponses aux situations particulières

Un couple non marié peut-il obtenir un PTZ ?

Oui, dès lors que les deux concubins occuperont le logement comme résidence principale. Leurs revenus fiscaux de référence s'additionnent, et aucun des deux ne doit avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années.

Peut-on obtenir un PTZ pour un logement ancien sans travaux ?

Non. Hors vente d'un logement social à son occupant, l'ancien n'est finançable que s'il est situé en zone B2 ou C et si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.

Le PTZ finance-t-il une maison individuelle neuve ?

Oui, depuis le 1er avril 2025, dans toutes les zones. La quotité est toutefois plus faible que pour un appartement neuf : 30 % au plus en tranche 1, 10 % en tranche 4.

Quel revenu fiscal compte pour une offre émise en 2026 ?

Celui de l'année N-2, soit les revenus de 2024 figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2025, sauf si le coût total de l'opération divisé par 9 donne un chiffre plus élevé.