Le prêt relais est un crédit immobilier de courte durée : la banque avance à l'emprunteur une partie du prix de son logement actuel pour acheter le nouveau avant de l'avoir vendu. Le montant se rembourse en une seule fois, à la signature de la vente, et la durée dépasse rarement deux ans.
L'essentiel
- La banque avance en général 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, minorée du capital restant dû sur le crédit en cours.
- La durée est de douze mois, le plus souvent renouvelable une fois, soit deux ans au maximum.
- Le remboursement se fait en une fois à la vente : aucune échéance de capital n'est prélevée entre-temps.
- Si le logement ne se vend pas dans le délai, les intérêts continuent de courir et la banque peut exiger le remboursement du capital.
Qu'est-ce qu'un prêt relais et à quoi il sert
Un prêt relais répond à une situation immobilière précise : vous êtes déjà propriétaire, vous avez trouvé le logement suivant, et votre bien actuel n'est pas encore vendu. Sans ce prêt relais, il faudrait attendre la vente de votre ancien logement pour financer l'achat du nouveau, quitte à laisser passer l'acquisition. Le prêteur fait donc le pont entre les deux opérations en avançant une fraction de la valeur du bien que vous mettez sur le marché.
La différence avec un crédit immobilier ordinaire tient au mode de remboursement, et elle change tout pour l'emprunteur. Un emprunt classique se rembourse par mensualités constantes sur quinze ou vingt ans. Le prêt relais, lui, ne s'amortit pas : le capital reste dû dans sa totalité jusqu'à la signature de l'acte de vente, moment où il est soldé d'un coup. Le prêt relais est une solution de financement immobilier temporaire, adossée à un actif que vous possédez déjà, pas à la capacité d'épargne future de l'emprunteur.
Le montant débloqué dépend de la valeur du bien à vendre
La banque ne prête jamais la totalité du prix du logement. Elle applique une quotité, généralement comprise entre 50 et 80 %, qui traduit sa marge de sécurité : si le prix de vente final s'avère inférieur à l'estimation, le prêt relais reste couvert. Cette quotité s'applique à la valeur retenue par la banque, puis le capital restant dû sur votre crédit en cours vient en déduction, puisqu'il devra lui aussi être soldé le jour de la vente.
Un exemple rend le calcul lisible. Pour un bien estimé à 300 000 euros, sur lequel il reste 80 000 euros à rembourser, une quotité de 70 % donne 210 000 euros, dont on retire les 80 000 euros de capital restant : le budget réellement disponible pour le nouvel achat est de 130 000 euros. C'est ce montant, et non le prix affiché du bien, qui détermine le budget d'acquisition immobilière de l'emprunteur.
Comment fonctionne un prêt relais, étape par étape
Tout commence par une évaluation du logement que vous quittez. La banque s'appuie sur une expertise ou sur un avis de valeur, parfois sur deux avis d'agences, et retient la fourchette basse lorsqu'elle hésite. Une estimation de votre logement réaliste est donc dans votre intérêt autant que dans le sien : une valeur gonflée augmente le montant du prêt relais sur le papier, mais elle rend la vente plus longue, ce qui est exactement le risque que ce type de financement fait porter à l'emprunteur.
Vient ensuite le montage du dossier, qui ressemble à celui d'un crédit immobilier ordinaire : justificatifs de revenus, relevés de comptes, titre de propriété du bien mis en vente, promesse de vente ou compromis signé sur le bien que vous achetez. L'offre est éditée, puis vous disposez d'un délai de réflexion légal avant de pouvoir l'accepter. Les fonds sont ensuite débloqués chez le notaire au moment de l'acquisition, en un seul paiement.
Pendant toute la période qui suit, vous détenez deux logements. Vous supportez donc la taxe foncière, les charges et l'assurance des deux, en plus de ce que le prêt relais réclame chaque mois. Le jour où l'acte de vente de l'ancien bien est signé, le notaire prélève sur le prix la somme nécessaire pour solder le relais, et vous verse le solde éventuel.
Les formes de prêt relais et ce qui les distingue
Deux montages de prêt relais coexistent, et le choix ne vous appartient pas vraiment : il découle de l'écart de prix entre le bien que vous vendez et celui que vous achetez.
| Montage | Situation | Ce que vous remboursez |
|---|---|---|
| Prêt relais sec | Le nouveau bien coûte autant ou moins que le produit attendu de la vente | Le prêt relais seul, soldé à la vente |
| Prêt relais adossé | Le nouveau bien coûte plus cher, un complément est nécessaire | Le prêt relais à la vente, plus les mensualités du prêt amortissable |
Le prêt relais sec concerne les acquéreurs qui réduisent leur surface ou changent de région pour un marché moins tendu. Il paraît confortable, mais les banques le proposent avec prudence : sans crédit classique derrière, la relation commerciale se limite à quelques mois d'intérêts, et certains établissements le refusent ou l'assortissent d'une quotité plus basse.
Le prêt relais adossé est le cas le plus courant. Le prêt relais se double d'un prêt immobilier amortissable classique, qui finance la différence de prix et court, lui, sur la durée habituelle d'un crédit immobilier. Vous payez donc des mensualités dès le premier mois, auxquelles s'ajoutent les intérêts de la partie relais.
Franchise totale ou franchise partielle
À ce montage se superpose une seconde question, qui pèse lourd sur la trésorerie du ménage. En franchise partielle, vous réglez chaque mois les intérêts du prêt relais, et le capital est remboursé à la vente. En franchise totale, vous ne versez rien du tout : les intérêts s'accumulent et sont réglés, eux aussi, au moment de la vente.
Son avantage est de soulager le budget mensuel, ce qui la rend séduisante quand un autre crédit tourne déjà en parallèle. Elle coûte pourtant davantage, puisque les sommes non versées produisent elles-mêmes des intérêts. Sur un prêt relais qui court vingt-quatre mois au lieu de six, l'écart entre les deux formules cesse d'être théorique.
Durée, taux et frais : ce qu'il faut regarder dans l'offre
La durée standard est de douze mois, prolongeable une fois pour la même période. Deux ans constituent donc le plafond pratique, et ce n'est pas une durée arbitraire : au-delà, le prêteur considère que la vente ne se fera pas au prix envisagé et préfère revoir le dossier plutôt que de laisser filer.
Le taux d'un prêt relais suit le marché des taux immobiliers, avec une majoration fréquente de quelques dixièmes de point qui rémunère l'incertitude sur la date de remboursement. Il s'agit presque toujours d'un taux fixe, puisque la durée est trop courte pour qu'une indexation ait un sens. Aucun chiffre n'a de sens ici plus de quelques semaines : les conditions se révisent au fil des mois, et la seule valeur qui vous engage est celle inscrite sur votre offre. Le taux annuel effectif global, qui intègre ces frais annexes, permet de comparer deux propositions bien mieux que le taux nominal.
Les postes de frais à additionner
- Les frais de dossier, facturés par l'établissement au montage.
- La garantie bancaire, hypothèque ou caution d'un organisme, prise sur le bien acheté ou sur celui mis en vente.
- L'assurance emprunteur, exigée sur le prêt relais comme sur le crédit amortissable, dont le prix dépend de l'âge et de l'état de santé de l'emprunteur. Une garantie perte d'emploi peut s'y ajouter, sans jamais couvrir le risque de mévente.
- Les charges des deux logements pendant toute la période de portage.
Une bonne nouvelle sur ce terrain : le remboursement anticipé étant la raison d'être du produit, aucune indemnité n'est due lorsque la vente intervient plus tôt que prévu. Vérifiez tout de même la clause, et lisez l'offre pendant le délai de réflexion légal, qui existe précisément pour cela.
Simuler un prêt relais avant d'aller voir la banque
L'opération tient en quatre temps, et il vaut la peine d'être mené soi-même avant tout rendez-vous. On part de l'estimation du logement à vendre, on lui applique la quotité pratiquée par la banque, on retranche le capital restant dû, puis on ajoute le crédit amortissable finançable en fonction des revenus du ménage. La somme obtenue est le budget réel pour l'achat d'un nouveau bien immobilier.
Reprenons l'exemple précédent. Un logement estimé 300 000 euros, une quotité de 70 %, un capital restant dû de 80 000 euros : le prêt relais dégage 130 000 euros. Si les revenus autorisent par ailleurs une mensualité qui finance 150 000 euros sur vingt ans, le budget d'acquisition atteint 280 000 euros au total, dont il faudra encore retirer les frais.
Les simulateurs en ligne des banques et des courtiers mènent cette simulation en quelques clics, mais ils reposent tous sur deux chiffres que vous saisissez vous-même : l'estimation et la quotité. Un simulateur ne vérifie ni l'une ni l'autre. Le principe de prudence consiste donc à refaire l'opération avec une estimation minorée de dix pour cent, puis à regarder si le projet tient encore. S'il ne tient qu'au prix haut, la marge de sécurité est absente.
Ce que le prêt relais ne finance pas
Le prêt relais porte sur le prix du bien, jamais sur ce qui vient autour. Les frais de notaire, de l'ordre de sept à huit pour cent du prix dans l'ancien et de deux à trois pour cent dans le neuf, restent à votre charge le jour de la signature. Il en va de même des frais de garantie et des honoraires d'agence lorsque le contrat les met à la charge de l'acquéreur.
Ces frais sortent donc de l'apport personnel ou du crédit amortissable, et c'est le poste que les plans de financement optimistes oublient le plus souvent. Les travaux prévus dans la nouvelle résidence relèvent de la même logique : ils s'intègrent au financement principal, ou ils attendent l'encaissement de la vente.
L'avantage du montage reste entier pour autant. Il permet d'acheter un nouveau logement sans subir le calendrier d'un acheteur, de se décider sans inscrire de clause suspensive dans son offre, et de négocier en position d'acquéreur solvable. Son inconvénient est symétrique : il fait porter au vendeur, et à lui seul, le risque que le marché se retourne pendant la période de portage.
Les conditions pour l'obtenir
Un prêt relais s'obtient d'abord parce que l'emprunteur est propriétaire d'un bien vendable, mais l'examen ne s'arrête pas là. La banque vérifie que vos revenus absorbent la charge globale, intérêts du prêt relais compris, dans la limite de taux d'endettement de trente-cinq pour cent des revenus nets recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière, assurance incluse. En franchise totale, la mensualité apparente est faible, ce qui ne dispense pas le prêteur de mesurer ce qui se passerait si le prêt relais devait être transformé.
La nature du logement mis en vente compte autant que sa valeur. Un appartement en centre-ville d'une commune où les transactions se concluent en quelques semaines rassure ; une grande maison isolée, un bien atypique ou un logement au diagnostic de performance énergétique très dégradé allongent le délai prévisible et conduisent la banque à réduire la quotité, voire à demander un compromis de vente déjà signé avant tout déblocage.
Ce dernier point mérite attention : certaines banques n'accordent le prêt relais qu'une fois l'acquéreur trouvé, ce qui vide le produit d'une partie de son intérêt mais supprime presque tout le risque. D'autres acceptent de financer sans acheteur identifié, avec une quotité plus prudente. Les deux politiques existent au sein d'un même réseau bancaire, selon l'agence et le profil.
Si l'ancien logement ne se vend pas
C'est la question que les plaquettes commerciales traitent en une ligne, et c'est pourtant la seule qui décide de l'issue. Passé douze mois, si la vente du logement n'a pas abouti, plusieurs voies restent ouvertes pour rembourser, et il vaut mieux les connaître avant de signer que de les découvrir sous pression.
Revoir le prix, et le faire tôt
Un bien qui ne trouve pas preneur au bout de trois mois est presque toujours un bien mal positionné, pas un bien invendable. La baisse tardive et répétée est le pire scénario : elle signale au marché que le vendeur est contraint, et les offres qui arrivent alors sont inférieures à ce qu'une correction franche et rapide aurait obtenu. Comme le prêt relais a été calculé sur l'estimation initiale, chaque euro de baisse réduit directement le solde qui vous reviendra.
Revoir aussi le mandat confié à l'agence
Le prix n'explique pas tout. Un mandat simple confié à cinq agences donne l'illusion d'une large diffusion, alors qu'il dilue l'effort de chacune : aucune n'engage de moyens sur un bien qu'une concurrente peut vendre le lendemain. Le mandat exclusif oblige au contraire l'agence à des engagements écrits et à un compte rendu régulier, et il se négocie sur une durée courte, trois mois par exemple, renouvelable si le travail a été fait.
Demandez à votre conseiller le nombre de contacts et de visites obtenus depuis la mise en vente. Beaucoup de visites sans offre signale un prix trop haut ; peu de visites signale un défaut d'annonce, de photos ou de diffusion, qui se corrige en quelques jours et sans rien concéder sur le prix.
Prolonger, renégocier ou transformer
La prolongation d'un an se demande par avenant. Elle n'est pas automatique : le prêteur l'accorde s'il constate que le bien est réellement commercialisé et que le prix a été ajusté. Deuxième voie, la transformation du prêt relais en crédit amortissable, qui étale le capital sur plusieurs années et remplace une échéance unique par des mensualités supportables. Cette solution se négocie mieux avant l'échéance qu'après, et elle peut s'accompagner d'un rachat de crédit qui réunit l'ensemble des encours du ménage.
Ce qui arrive si rien n'est fait
À l'échéance, le capital devient exigible. La banque adresse alors une mise en demeure, puis peut actionner la garantie qu'elle détient et poursuivre la vente du bien. Des pénalités de retard viennent en effet s'ajouter, et le montant réclamé dépasse alors sensiblement la somme initialement débloquée. On aboutit alors à une vente contrainte, dans le calendrier du créancier et non dans le vôtre, c'est-à-dire dans les conditions de prix les plus défavorables.
Deux réflexes limitent ce risque dès le départ. Le premier consiste à demander une quotité modérée plutôt que le maximum proposé : emprunter moins laisse de la marge si le prix doit être revu. Le second est de mettre le bien en vente avant de signer le compromis d'achat, et non l'inverse, afin de disposer de plusieurs mois de commercialisation quand le compteur des intérêts démarre.
Questions fréquentes
Quelle est la durée maximale d'un prêt relais ?
Douze mois, renouvelables une fois, soit vingt-quatre mois. La prolongation n'est pas de droit : elle suppose un avenant, et la banque l'accorde au vu des efforts de commercialisation et du prix demandé.
Quel montant la banque accepte-t-elle d'avancer ?
Entre 50 et 80 % de la valeur retenue pour le bien mis en vente, selon la banque et la liquidité du marché local. De ce montant est déduit le capital restant dû sur le crédit en cours, puisqu'il sera soldé le jour de la vente.
Peut-on obtenir un prêt relais sans avoir vendu ?
Oui, c'est même la situation normale. Certaines banques exigent toutefois un compromis de vente signé avant de débloquer les fonds, ce qui les protège fortement mais suppose qu'un acheteur soit déjà trouvé.
Un prêt relais est-il possible pour un investissement locatif ?
Oui, le mécanisme ne dépend pas de l'usage du bien acheté. La banque examine en revanche la cohérence globale du projet immobilier, les revenus locatifs attendus et la charge d'endettement une fois le prêt relais remboursé.
Que devient l'assurance emprunteur pendant la période ?
Elle couvre le prêt relais comme n'importe quel crédit, avec les garanties décès et invalidité. Sa prime s'ajoute aux intérêts pendant toute la durée de portage, y compris lorsque aucune autre somme n'est prélevée.
Comment simuler un prêt relais ?
Appliquez la quotité annoncée à l'estimation de votre bien, retirez le capital restant dû, puis calculez les intérêts sur la durée envisagée. Refaites l'opération avec un prix de vente inférieur de dix pour cent : c'est cette seconde valeur qui dit si le projet tient.
Le prêt relais coûte-t-il plus cher qu'un crédit classique ?
Rapporté à la durée, son taux est proche de celui du marché, parfois majoré. Ce qui pèse réellement, c'est la double charge pendant la période de portage et, en franchise totale, la capitalisation des sommes non versées.
Les alternatives quand le relais ne convient pas
Plusieurs solutions permettent d'acheter avant d'avoir vendu sans passer par un prêt relais. La clause suspensive de vente inscrite dans le compromis d'achat immobilier vous délie si votre logement n'est pas vendu dans le délai convenu. Elle ne coûte rien, mais elle affaiblit votre position : face à deux offres équivalentes, un vendeur retiendra celle qui n'en comporte pas.
Le prêt achat-revente, proposé par une partie des réseaux, rachète le crédit en cours et finance la nouvelle acquisition dans une opération unique, remboursée en partie lors de la vente. Il évite la superposition de deux dossiers, au prix d'une restructuration complète de votre endettement.
Reste enfin la voie la plus simple, et la plus souvent écartée à tort : vendre d'abord, puis louer quelques mois. Elle impose un déménagement complémentaire et un budget de location plus élevé, mais elle supprime l'incertitude, vous fait négocier votre achat avec des fonds disponibles, et vous laisse le temps de choisir le logement suivant sans échéance dans le dos. Comparée au coût cumulé d'un prêt relais porté deux ans, l'addition est rarement défavorable.
