Passoires thermiques : quels logements ne peuvent plus être loués, et à partir de quand

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, le diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale en France métropolitaine ; la classe F suivra le 1er janvier 2028, puis la classe E le 1er janvier 2034.

Ce que la loi interdit vraiment

L'interdiction ne porte pas sur la propriété du logement mais sur sa mise en location à titre de résidence principale. Un propriétaire peut continuer d'occuper son bien, le vendre sur le marché immobilier, le prêter ou le laisser vide : rien ne l'en empêche, et aucun diagnostic ne lui sera opposé pour cela. Ce qui devient impossible, c'est de proposer en location un logement dont la consommation d'énergie dépasse le seuil fixé, tant que des travaux n'ont pas relevé son étiquette.

Le mécanisme juridique est celui de la décence. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de délivrer un logement décent, et le décret du 30 janvier 2002 en fixe les critères : surface minimale, absence de risque pour la santé, équipements en état de marche. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a ajouté à cette liste un critère de performance énergétique, que l'on appelle désormais la décence énergétique. Elle s'applique aux baux d'habitation soumis au texte de 1989, meublés compris. Un logement énergivore n'est donc pas un bien hors la loi : c'est un logement indécent, ce qui ouvre au locataire les recours que le droit du bail prévoit depuis plus de vingt ans.

Nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite

Trois moments font basculer un logement sous la règle de décence énergétique, et le troisième est celui que les bailleurs découvrent trop tard.

• La signature d'un contrat neuf, avec un locataire différent.
• Le renouvellement du bail, lorsqu'il donne lieu à un document écrit.
• La reconduction tacite, c'est-à-dire le prolongement automatique du contrat quand personne ne donne congé.

Cette dernière situation est de loin la plus fréquente. Un bail vide se reconduit par périodes de trois ans, un bail meublé par périodes d'un an, sans qu'aucun document ne soit signé ni même relu. Un contrat de location conclu en février 2023 sur une passoire thermique s'est ainsi reconduit en février 2026 : à cette date, le logement devait déjà respecter le critère énergétique. L'idée répandue selon laquelle les baux en cours échappent à la règle vaut donc quelques mois, rarement plus de trois ans, et elle vaut encore moins pour les baux meublés. Un bailleur qui inscrit ces échéances dans le suivi administratif de ses locations anticipe le calendrier au lieu de le subir.

Le calendrier des interdictions, classe par classe

Le calendrier figure dans le texte de 2021 et n'a pas bougé depuis. Il s'applique à compter du 1er jour de chaque échéance, sans période de tolérance. Il progresse par étiquette, en remontant l'échelle du DPE.

La première marche, la moins connue, produit ses effets depuis le 1er janvier 2023 : un logement dont la consommation dépasse 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an est indécent en métropole, quelle que soit son étiquette. Ce seuil visait les cas extrêmes du parc, souvent chauffés à l'électricité dans des volumes très mal isolés, et il a sorti de la location des biens étiquetés G bien avant l'échéance de 2025. Les échéances suivantes, elles, raisonnent en classes, et c'est le service public qui en publie la référence officielle.

Les départements et régions d'outre-mer disposent d'un calendrier décalé, qui tient compte du climat local et de l'état du parc : la classe G y devient indécente le 1er janvier 2028 et la classe F le 1er janvier 2031.

Savoir si votre logement est concerné

Lire l'étiquette, puis vérifier la validité du diagnostic

Le DPE affiche deux étiquettes : l'une pour la consommation d'énergie primaire, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an, l'autre pour les émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est la plus mauvaise des deux. Un logement chauffé au fioul peut ainsi être étiqueté G par ses émissions alors que sa seule consommation le placerait en F : son empreinte carbone le déclasse.

La date du document compte autant que son résultat. Un DPE reste valable dix ans, mais ceux qui ont été établis avant le 1er juillet 2021 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2023 : ils reposaient sur une méthode abandonnée. Ceux qui ont été réalisés ensuite courent jusqu'à leur échéance. Depuis juillet 2021, le diagnostic est en outre opposable : un locataire qui constate un écart entre l'étiquette annoncée et la réalité peut s'en prévaloir.

La réforme du calcul pour les petites surfaces

Le mode de calcul a été corrigé le 1er juillet 2026 pour les logements de moins de 40 mètres carrés. L'ancienne méthode rapportait la production d'eau chaude sanitaire à la surface, ce qui pénalisait mécaniquement les studios : un même équipement pèse beaucoup plus lourd sur 25 mètres carrés que sur 90. Les estimations publiées lors de la réforme situent autour de 140 000 le nombre de logements sortis du statut de passoire par ce seul changement. Un propriétaire de petite surface a donc intérêt à faire réaliser une attestation actualisée avant d'engager le moindre chantier : cette information change parfois à elle seule le statut du logement au regard de la mise en location.

Ce que le calcul mesure, et ce qu'il ignore

Le DPE repose sur une consommation conventionnelle, exprimée en kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an : il décrit le bâti, ses équipements et son mode de chauffage, jamais les habitudes de l'occupant. Deux appartements identiques, l'un occupé par une personne seule, l'autre par une famille de quatre, obtiennent la même note. C'est ce qui rend le résultat comparable d'un bien à l'autre, et ce qui explique qu'une facture modeste ne protège pas d'une mauvaise étiquette.

Le calcul retient aussi l'empreinte carbone du logement. Un bien chauffé à l'électricité et correctement isolé peut afficher une consommation élevée en énergie primaire tout en gardant une empreinte carbone faible ; un logement au fioul obtient l'inverse, avec des émissions de gaz à effet de serre qui le pénalisent. En copropriété avec chauffage collectif, la mesure s'appuie sur les consommations de l'immeuble réparties selon les tantièmes, ce qui limite fortement ce qu'un propriétaire seul peut corriger dans son appartement.

Le gel des loyers s'applique déjà

Avant même l'interdiction, une mesure produit ses effets depuis le 24 août 2022 : le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter. Le blocage couvre la révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers, la réévaluation au moment du renouvellement, le complément de loyer et la hausse entre deux locataires.

Cette règle vaut sur l'ensemble du territoire, outre-mer compris, et elle s'applique aux contrats en cours sans attendre la moindre échéance. Un logement énergivore perd donc du rendement chaque année, l'inflation rognant un loyer figé, et il se reloue plus difficilement à mesure que les annonces de location affichent l'étiquette. Pour qui construit un patrimoine, ce point pèse souvent davantage que la date d'interdiction elle-même : il ampute le rendement d'un investissement locatif dès la première année, et l'écart se cumule.

Ce que l'annonce de location doit afficher

Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce de vente ou de location indique la classe énergie et la classe climat du bien, ainsi qu'une estimation du montant annuel des dépenses d'énergie. Les logements étiquetés F et G portent en plus une mention explicite, « logement à consommation énergétique excessive », que les plateformes affichent en clair.

Cette obligation d'affichage vaut pour les particuliers comme pour les professionnels, et une annonce muette expose à une sanction pour pratique commerciale trompeuse. Elle produit un effet secondaire que les bailleurs sous-estiment : un candidat locataire compare deux annonces sur la charge énergétique autant que sur le loyer, et un appartement mal classé se loue plus lentement, parfois moins cher.

Sanctions du bailleur, recours du locataire

Aucune amende administrative ne sanctionne automatiquement la mise en location d'une passoire thermique. Le contrat signé n'est pas nul et le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative : ce serait une faute susceptible de fonder un congé. Tout passe par le juge civil, saisi par l'occupant, et l'obligation de mise en conformité pèse sur le seul propriétaire.

La marche à suivre est graduée. Le locataire adresse d'abord une demande écrite au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant le défaut et en fixant un délai. Sans réponse, cette lettre restée sans suite lui permet de saisir la commission départementale de conciliation, dont la saisine est gratuite et n'oblige à passer par aucun avocat. En dernier ressort, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer, en suspendre le paiement jusqu'à exécution et geler le versement des aides au logement entre les mains de l'organisme payeur. Cette suspension dure jusqu'à la remise en conformité, et rien n'oblige le locataire à saisir la justice dans un délai particulier.

Quand les travaux sont matériellement impossibles

Le texte prévoit les situations où le bailleur ne peut pas agir seul : refus de l'assemblée générale de copropriété, servitude, règles d'urbanisme ou protection au titre du patrimoine, coût manifestement disproportionné au regard de la valeur du bien. Le juge en tient compte pour moduler sa décision ou accorder un délai supplémentaire. Ce n'est pas une dispense automatique : il faut produire les pièces, procès-verbal d'assemblée, refus d'autorisation ou devis chiffrés.

Questions fréquentes des bailleurs

Mon bail a été signé avant l'interdiction, dois-je agir tout de suite ?

Le contrat en cours se poursuit, mais sa reconduction tacite ou son renouvellement fait entrer le logement dans la règle. Un bail vide se reconduit tous les trois ans, un bail meublé tous les ans : l'échéance arrive donc vite, et c'est elle qu'il faut regarder plutôt que la date de signature.

Un DPE périmé permet-il d'échapper à l'interdiction ?

Non. Le diagnostic fait partie des documents remis au locataire, et le bailleur doit en fournir un valable. Les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2023 : louer sans document à jour expose aux mêmes recours que louer une passoire thermique.

La location saisonnière suit-elle le même calendrier ?

Non. La décence énergétique vise le logement loué comme résidence principale du locataire. Le meublé de tourisme relève de règles distinctes, plus récentes, qui prévoient leur propre trajectoire de performance énergétique.

La colocation change-t-elle quelque chose ?

Non. Le critère porte sur le logement et sur son étiquette, pas sur le nombre d'occupants ni sur la forme du contrat. Un bail unique ou des baux individuels obéissent à la même règle, et un logement étiqueté G reste indécent quel que soit le montage retenu.

Que faire si l'assemblée générale refuse de voter les travaux ?

Le refus se documente : le procès-verbal d'assemblée prouve que le propriétaire ne pouvait pas agir seul sur les parties communes. Le juge en tient compte pour moduler sa décision, sans que cela dispense d'engager ce qui relève des parties privatives, comme les menuiseries ou la ventilation.

Peut-on encore vendre un logement classé G ?

Oui, la vente n'est jamais interdite. Un audit énergétique doit simplement être annexé pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1er avril 2023, et classés E depuis le 1er janvier 2025. L'acquéreur connaît donc le coût des travaux avant de signer, ce qui se retrouve dans le prix.

Les travaux qui font gagner une classe

Améliorer l'étiquette d'une passoire thermique demande de hiérarchiser les postes. Le montant total du devis compte moins que sa répartition : à budget égal, deux programmes de travaux ne font pas gagner le même nombre de classes.

Toutes les dépenses de rénovation ne déplacent pas l'étiquette de la même façon, et l'ordre dans lequel on les engage change le résultat final. Une isolation menée en premier permet de réduire les besoins avant de toucher au chauffage, et c'est ce qui rend l'amélioration durable.

• L'enveloppe d'abord. Isolation des combles ou de la toiture, puis des murs, puis des planchers bas : c'est le poste qui réduit le plus la consommation par euro investi.
• Les menuiseries ensuite. Un vitrage récent compte, mais son apport reste modeste tant que les murs laissent filer la chaleur.
• La ventilation. Un logement rendu étanche sans renouvellement d'air correct développe de l'humidité, et le calcul en tient compte.
• Le chauffage en dernier. Une fois les besoins réduits, l'appareil peut se dimensionner plus petit, donc coûter moins cher.

L'erreur la plus coûteuse consiste à remplacer la chaudière avant d'isoler : l'équipement se retrouve surdimensionné et le gain d'étiquette reste inférieur à ce que la facture laissait espérer. À l'inverse, le passage d'un convecteur électrique ou d'une chaudière au fioul à une pompe à chaleur fait souvent gagner deux classes d'un coup, parce que cet équipement restitue plusieurs kilowattheures de chaleur pour un kilowattheure consommé et que le DPE convertit désormais l'électricité en énergie primaire avec un coefficient de 2,3, contre 2,58 avant la réforme de juillet 2021.

Avant d'engager des travaux, un audit énergétique chiffre plusieurs scénarios et indique la classe atteinte à chaque étape. Ce document est déjà obligatoire à la vente pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1er avril 2023, et classés E depuis le 1er janvier 2025.

Financer : aides, prêt et fiscalité

Plusieurs dispositifs se cumulent : MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique et les certificats d'économies d'énergie versés par les fournisseurs. Le montant de l'aide dépend des revenus du ménage, du gain de classes visé et du recours ou non à un accompagnement ; le prêt à taux zéro finance le reste à charge sans intérêt, sur une durée qui peut atteindre vingt ans. Les barèmes et les parcours d'accompagnement changent plusieurs fois par an ; le détail des aides à la rénovation énergétique et de leurs conditions mérite d'être vérifié à la date du devis plutôt que recopié d'une année sur l'autre.

Le levier fiscal reste souvent ignoré. Les travaux déductibles créent un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, le surplus restant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un doublement de ce plafond, porté à 21 400 euros, a visé les dépenses de rénovation énergétique payées entre 2023 et 2025 pour faire sortir un logement des classes F ou G. Le cadre général des revenus fonciers et de leur imposition détermine la valeur réelle de ce coup de pouce, qui dépend de la tranche marginale du propriétaire.

Travaux, vente ou attente : l'arbitrage du bailleur

La décision se ramène à trois nombres : le coût du chantier, le loyer annuel que le logement rapporte, et la décote qu'il subirait à la revente. Les travaux des notaires sur la valeur verte situent l'écart de prix entre une maison classée D et une maison classée F ou G dans une fourchette large, de quelques pour cent à près de vingt pour cent selon les régions, l'écart se resserrant là où la demande reste la plus forte.

Améliorer le logement devient rationnel quand le marché locatif est tendu, que les aides couvrent une part significative du devis et que l'horizon de détention dépasse dix ans : le logement retrouve un loyer libre, sort du gel, revient sur le marché de la location et gagne en valeur. Vendre se justifie à l'inverse quand les travaux dépendent d'une copropriété qui bloque, quand le coût dépasse la valeur du bien, ou quand le logement se trouve trop loin pour qu'un chantier lourd puisse se suivre correctement. Entre les deux, une troisième voie consiste à conserver le logement sans le proposer en résidence principale, ce qui suppose d'accepter les contraintes propres à la location de courte durée et sa fiscalité particulière.

Quel que soit le choix, il gagne à être daté. Chaque échéance retire une partie du parc de l'offre locative et déplace les prix ; suivre les tendances du marché immobilier aide à situer le bon moment plutôt qu'à subir la date butoir. Un logement remis à niveau avant l'échéance repart en location sans démarche particulière ; une passoire thermique traitée dans l'urgence se négocie toujours moins bien, à la location comme à la vente.